⚖️ Mietrecht II: Berlin „schützt“ die Mieter – und bei mir in Magdeburg lachen wir leise 🏠📉

Hallo liebe Immobilienfreunde! Hier ist euer Rene Wanzlik.

Der Bundestag hat es wieder getan. Am 9. Juli ging das neue „Mietrecht II" in die erste Lesung. Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. Möblierungszuschlag gedeckelt. Indexmiete gekappt. Kurzzeitvermietung auf sechs Monate begrenzt.[Quelle 1]

Auf LinkedIn und in den Talkshows klingt das so:

• „Endlich mehr Mieterschutz!"
• „Die gierigen Vermieter werden gestoppt!"
• „Jetzt wird Wohnen wieder bezahlbar!"

Schöne Geschichte. Nur: Die Forschung erzählt eine andere. Und mein eigener Markt erzählt sie auch.Mein Realitätscheck aus Magdeburg 💡

Jetzt wird es persönlich. Ich vermiete und berate seit über 30 Jahren. Ein großer Teil davon in Magdeburg. Und wisst ihr, welches Problem ich mit der Mietpreisbremse in all den Jahren hatte?

Keins. Nicht, weil ich ein Heiliger bin. Sondern weil es sie hier nicht gibt. Sachsen-Anhalt hat, wie Sachsen, Schleswig-Holstein und das Saarland, schlicht keine Mietpreisbremsen-Verordnung erlassen. Wie ostdeutsche Wohnimmobilienmärkte im Vergleich zu Metropolen bewertet werden sollten, zeigt die Investmentanalyse des ostdeutschen Wohnimmobilienmarktes.

Der wilde, unregulierte Osten also. Müsste nach der Logik der Bremser-Fraktion doch die Hölle für Mieter sein, oder? Schauen wir auf die Zahlen:

• Durchschnittsmiete in Magdeburg: rund 7,44 Euro pro Quadratmeter. Anstieg zum Vorjahr: etwa 3,3 Prozent. [Quelle 3]
• Köln (MIT Mietpreisbremse seit über zehn Jahren): Angebotsmieten +7,9 Prozent in einem einzigen Jahr. [Quelle 4]

Und zack: Die Stadt OHNE Bremse hat das halbe Mietwachstum der Stadt MIT Bremse. Wer eine Wohnung in Magdeburg sucht, findet eine. Wer eine in Köln, Berlin oder München sucht, schreibt 80 Bewerbungen und bringt zur Besichtigung die Schufa der Großeltern mit.

Der Unterschied heißt nicht Regulierung. Der Unterschied heißt Angebot.Die konträre These 💥

Ich sage es so brutal wie möglich: Die Mietpreisbremse schützt nicht die Mieter. Sie schützt die, die schon einen Mietvertrag haben – und bestraft alle, die eine Wohnung suchen. Wie stark fehlendes Angebot, staatlicher Leerstand und ungenutzter Wohnraum den Markt zusätzlich belasten, zeigt auch die Analyse zum Wohnungsangebot und Leerstand.

Das ist keine Stammtisch-Meinung. Das ist der Stand der internationalen Forschung.Was die Wissenschaft wirklich zeigt

Fangen wir mit dem größten Brocken an. Konstantin Kholodilin vom DIW Berlin hat über 100 empirische Studien zu Mietregulierungen weltweit ausgewertet. Veröffentlicht im Journal of Housing Economics. Über 130 Mal von anderen Forschern zitiert.[Quelle 5]

Das Ergebnis in einem Satz: Mietkontrollen senken kurzfristig die regulierten Mieten – und reduzieren gleichzeitig Neubau, Instandhaltung und Mietangebot. Die Mieten im unregulierten Segment steigen dafür umso stärker.

Es kommt noch dicker. Die Ökonominnen Vera Baye und Valeriya Dinger von der Universität Osnabrück haben die deutsche Mietpreisbremse konkret untersucht. Ihr Befund: Die Mietbelastung – das Verhältnis von Miete zu Einkommen – ist in regulierten Gebieten durch die Bremse um 1,45 Prozentpunkte GESTIEGEN.[Quelle 6]

Gelesen? Gestiegen. Nicht gesunken. Warum? Weil Investoren in den unregulierten Neubau ausweichen. Es entstehen teure Wohnungen statt bezahlbarer. Die Bremse verschiebt das Angebot nach oben – weg von denen, die sie angeblich schützt.

Und das RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung? Fand zwar einen kurzfristigen Dämpfungseffekt von bis zu 5 Prozent auf die Mieten. Aber: Der Effekt verpufft mit der Zeit.[Quelle 7]

„Die Mietpreisbremse macht Wohnen bezahlbar.“	Uni Osnabrück: Die Mietbelastung stieg in regulierten Gebieten um +1,45 Prozentpunkte.
„Mehr Regulierung = mehr Wohnungen.“	DIW-Forschungsüberblick: Regulierung reduziert Angebot, Neubau und Instandhaltung.
„Ohne Bremse explodieren die Mieten.“	Magdeburg ohne Bremse: +3,3 %. Köln mit Bremse: +7,9 %.

Und die Rechtsgrundlage der verlängerten Bremse? Das Amtsgericht Frankfurt monierte, dass die Verlängerung auf „völlig veralteten Daten" aus den Jahren 2014 bis 2019 beruht.[Quelle 8]

Man reguliert den Markt von 2026 mit den Daten von 2014. Das ist, als würdet ihr euer Navi mit einer Landkarte von vor zwölf Jahren füttern. Und euch dann wundern, dass ihr im Kreisverkehr landet.Der Deckel auf dem Kochtopf 😃

Das komplizierteste Thema hier ist die „Angebotsverschiebung". Klingt akademisch. Ist aber simpel.

Stellt euch einen Kochtopf vor. Das Wasser kocht. Die Küche ist der Wohnungsmarkt, der Dampf sind die steigenden Mieten. Was macht die Politik? Sie drückt einen Deckel drauf. Sieht von außen super aus. Kein Dampf mehr!

Aber die Herdplatte – zu wenig Wohnungen – bleibt auf Stufe 9. Der Druck sucht sich einen anderen Weg. Er zischt seitlich raus: möblierte Wohnungen, Kurzzeitvermietung, Eigennutzung, Verkauf statt Vermietung. Genau die Schlupflöcher, die der Gesetzgeber jetzt mit noch mehr Deckeln stopfen will.[Quelle 1]

Deckel auf Deckel auf Deckel.

Und bei mir in Magdeburg? Steht der Topf ohne Deckel auf Stufe 4. Kein Dampf-Drama. Weil hier gebaut, saniert und vermietet werden darf, ohne dass die Excel-Tabelle vorher einen Anwalt braucht.

Das Ergebnis seht ihr im IW-Wohnindex: Bundesweit liegen die Mietinserate rund 12 Prozent unter dem Niveau von Anfang 2022. In den regulierten Großstädten fehlen bis zu 57 Prozent der Angebote.[Quelle 4]

57 Prozent weniger Auswahl. Das ist der „Mieterschutz" in Zahlen.Meine praktische Schlussfolgerung 🚀

• Für Mieter: Verlasst euch nicht auf den Deckel. Das eigentliche Problem ist das Angebot. Wer langfristig planbar wohnen will, sollte den Weg ins Eigentum zumindest durchrechnen – gerade in B-Städten wie Magdeburg, wo die Einstiegspreise noch human sind.
• Für Vermieter in regulierten Märkten: Kennt die neuen Regeln im Detail. Möblierungszuschlag dokumentieren, Indexklauseln prüfen, Kurzzeitverträge sauber befristen. Wer schlampt, verliert vor Gericht. [Quelle 1]
• Für Investoren: Schaut auf Märkte, in denen die Rendite nicht vom nächsten Bundestagsbeschluss abhängt. Ich analysiere jeden Standort mit 42 Datenquellen – und Regulierungsrisiko ist eine davon. Nicht die kleinste.

Für alle: Traut keiner Schlagzeile, die euch „Schutz" verspricht, ohne zu sagen, wer die Rechnung zahlt.

Mein Fazit?

1. Das Mietrecht II verlängert ein Instrument, dessen Nebenwirkungen wissenschaftlich dokumentiert sind.
2. Mein unregulierter Markt in Magdeburg funktioniert besser als die regulierten Metropolen. Das ist kein Zufall. Das ist Ökonomie.
3. Der Mietmarkt braucht Herdplatten-Politik: bauen, bauen, bauen.
4. Fakten schlagen gute Absichten.

Bleibt dran, liebe Immobilienfreunde!

Herzlichst,

Ihr Rene Wanzlik und Team

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Quellen

1. Haufe: Mietrechtsreform 2026 – Was CDU und CSU noch ändern wollen (10.07.2026)
2. Allright: Bundesländer im Vergleich – Wo gilt die Mietpreisbremse und wo nicht?
3. ImmobilienScout24: Mietspiegel Magdeburg 2026 – 7,44 €/m², +3,33 %
4. IW Köln, Sagner/Voigtländer: IW-Wohnindex Q2/2026
5. Kholodilin, K. A. (DIW Berlin): Rent control effects through the lens of empirical research, Journal of Housing Economics (2024)
6. Baye, V. / Dinger, V. (Universität Osnabrück): Rising rent burdens following distorting investment incentives
7. Breidenbach, P. / Eilers, L. / Fries, J. (RWI): Temporal dynamics of rent regulations (2022)
8. FAZ: Was das Urteil zur Mietpreisbremse bedeutet (26.06.2026)