Der Immobilienmarkt im Wandel: Die Zeiten der günstigen Zinsen sind vorbei. Jetzt heißt es, schnell handeln und langfristig Sicherheit bei der Finanzierung schaffen. Erfahren Sie, warum jetzt der richtige Moment zum Investieren ist.
Liebe Leserinnen und Leser, liebe Immobilieninteressierte,
ich bin’s wieder, euer Rene Wanzlik – und ich sage euch was im Stil Immobilien Rene: „Ich bin nicht der Schnellste, aber ich bin auch nicht von gestern!“ 😄
Und genau das trifft den Punkt. Denn was sich gerade auf dem Zinsmarkt tut, ist keine Laune der Natur, sondern ein ganz klarer Trend: Die günstige Zeit bei der Immobilienfinanzierung geht zu Ende. Wer da noch auf den großen Preissturz hofft, der wartet womöglich auf den Weihnachtsmann 🎅 – im Juli.
Was ist los? Kurz auf den Punkt gebracht!
✅ Die EZB (Europäische Zentralbank) spricht intern schon von einer längeren Stabilitätsphase bei den Zinsen.
✅ Die kurze Zins-Honeymoon-Phase zu Jahresbeginn 2025? Schon wieder vorbei.
✅ Eine Zinssenkung ist unwahrscheinlich – Experten halten eine Erhöhung 2026 für realistischer.
✅ Der Markt hat sich auf ein Zinsniveau von rund 3,6 % eingependelt – Tendenz: stabil bis steigend.
Die EZB hat im Oktober die Zinsen nicht gesenkt – ein klares Signal: Keine Experimente, sondern Stabilität. Klingt gut, bedeutet aber auch: Jetzt ist die Zeit zum Handeln.
Wer heute finanziert, sichert sich verlässliche Raten – und das bei noch vergleichsweise moderaten Preisen.
Im dritten Quartal 2025 lagen die Preise für Neubauwohnungen im Schnitt bei 5.166 €/m² – ein Plus von 3,4 % gegenüber dem Vorjahr. Das ist kein Boom – aber ein klarer Richtungswechsel nach oben.
Experten von Dr. Klein erwarten bis Ende 2026 keine Entspannung, eher einen weiteren Anstieg. Die günstigen 3,0 % sind Geschichte – wer zögert, zahlt bald vielleicht über 4,0 %.
Erfahren Sie, wie Eigenkapital und Förderungen die perfekte Grundlage für 40 klimafreundliche Mikroapartments in Dresden schaffen. Nutzen Sie Chancen optimal für nachhaltige und wirtschaftlich erfolgreiche Immobilienentwicklung!
Hallo Freunde der klugen Immobilienentwicklung!
Heute spreche ich nicht über irgendein Projekt – ich spreche über mein eigenes Grundstück, das ich in bester Lage nahe der TU Dresden besitze. Und was soll ich sagen? Es ist bezahlt. ✔️ Kein Kredit. Kein Druck. 100 % Eigenkapital im Boden.
Und genau DAS macht mein neues Projekt so besonders: Ich muss nur noch den Bau finanzieren. Und dafür gibt es aktuell die beste Förderung, die wir je hatten.
🏗️ Grundstück: ca. 300.000 €, bereits in meinem Eigentum
📐 Wohnfläche geplant: 1.000 m², verteilt auf ca. 40 Apartments
🧱 Baukosten: ca. 3.000 €/m² → 3.000.000 €
💸 KfW-Finanzierung: exakt 3.000.000 €, also 100 % des Bauvolumens
🏦 Kreditprogramm: KfW 296 – 0,01 % effektiv, 10 Jahre Zinsbindung, 35 Jahre Laufzeit
💸 Das Grundstück ist bezahlt – was bedeutet das konkret?
Kein Eigenkapitalaufwand mehr für den Boden
Volle Konzentration auf Bau + Förderung
Keine Belastung durch Bankzins auf Grundstück
Ertrag fließt direkt in Tilgung und Gewinn
Kapitalrendite dadurch deutlich erhöht
Das ist der Traum eines jeden Projektentwicklers – und ich sage:
Das ist nicht nur Theorie – das ist mein Plan für Dresden.
📊 Die Rechnung mit Grundstück im Eigentum
Kennzahl
Betrag (€)
Erläuterung
Bruttomieteinnahmen (10 Jahre)
2.400.000 €
1.000 m² × 20 €/m² × 12 Monate × 10 Jahre
Leerstand (5 %)
-120.000 €
ca. 5 % Sicherheitsabschlag
Bereinigte Mieteinnahmen
2.280.000 €
nach Leerstand
Bewirtschaftungskosten (25 %)
-570.000 €
Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagen
Netto-Mieteinnahmen (10 Jahre)
1.710.000 €
nach Kosten
Zinskosten (10 Jahre)
3.300 €
bei 0,01 % effektiv auf 3.000.000 €
Tilgung pro Jahr (ab Jahr 3)
100.000 €
bei 33 Jahren Tilgungslaufzeit
Tilgung über 8 Jahre (nach 2 Jahren tilgungsfrei)
800.000 €
100.000 €/Jahr × 8 Jahre
Gesamtausgaben (Zins + Tilgung)
803.300 €
Summe aus beidem
Überschuss in 10 Jahren
906.700 €
Netto-Mieteinnahmen – Ausgaben
Restschuld am Ende der Zinsbindung
2.200.000 €
Tilgung reduziert Kredit um 800.000 €
🧾 Was macht dieses Projekt so einzigartig?
✅ Grundstück bereits bezahlt – keine Belastung! ✅ 100 % Baukosten durch KfW gedeckt ✅ 906.700 € Überschuss nach 10 Jahren ✅ Nachhaltig, effizient und zukunftssicher ✅ Vollständig förderfähig – 0,01 % Zins ist fast geschenkt ✅ Top-Lage für Mikroapartments → dauerhaft vermietbar ✅ Perfekt skalierbar oder als Modell für andere Städte
⚠️ Und jetzt ganz direkt…
📢 An alle Investoren, Entwickler, Eigentümer: Wenn Sie ein Grundstück haben – nutzen Sie es! Jetzt! Diese Förderbedingungen kommen nicht zurück. Zinsfreies Bauen mit staatlicher Rückendeckung gibt es nur in diesem Zeitfenster.
Wer zu spät kommt, zahlt den vollen Preis. Ohne Förderung. Ohne Vorteil.
🤹♂️ Und wie Rene Wanzlik sagen würde:
„Wenn das Gebäude grün ist, darf der Ertrag ruhig schwarz sein!“ 😄
💼 Fazit: Bauen Sie, bevor andere es tun
Ich bin nicht nur Berater – ich bin Entwickler mit Haut und Haar. Und ich bin überzeugt: Dieses Projekt in Dresden ist ein Paradebeispiel dafür, wie Immobilienentwicklung heute aussehen sollte: klug, nachhaltig, wirtschaftlich.
Wenn Sie selbst ein Grundstück besitzen – ich helfe Ihnen, es zu entwickeln. Wenn Sie investieren wollen – lassen Sie uns reden. Wenn Sie mit mir bauen wollen – Sie sind willkommen.
Enthüllen Sie die Ursachen des Staatsversagens und wie es Ihren Immobilienmarkt auf den Kopf stellt. Erfahren Sie, warum Regulierung und Bürokratie die Preise treiben, und entdecken Sie Lösungsansätze, um den Wahnsinn zu meistern.
Hallo liebe Staatsbürger, Hausbesitzer und Bauherren! 👋
Sagen Sie mal: Hören Sie auch so wenig von diesem "Marktversagen"? 👂 Tsss. Das ist so still geworden, da könnten Sie eine Gruft mit ausstopfen! Kein Wunder, denn jetzt sehen wir ja, wer hier wirklich den Salat gemacht hat: Der Staat, der versagt hat, aber so richtig! Der ist heillos überfordert, dieser Staat, und wer hat’s angerichtet? Die Theoretiker des Marktversagens selbst! Ein echter Schelm, wer Böses dabei denkt. Nonseeeense! 🤡
Das ist wie bei mir, wenn ich versuche, einen Nagel in die Wand zu kriegen, aber nur meine Finger treffe – es hat viele Väter, von den Liberalen bis zu den Sozialisten! Und genau diese Väter müssen wir jetzt mal auseinandernehmen, damit wir verstehen, warum die Miete steigt, der Bau stockt und Ihr Immobilien-Vermögen wie ein Fähnchen im Wind tanzt! 🌬️💰
Die Väter des Staatsversagens: Von der Idee zur Staats-Pleite – Und was das für Ihren Keller bedeutet! 🤯
Wir schauen tief in die Geschichte – Achtung, das ist wichtiger als der nächste Energieausweis! 📜🧐
1. Von der Krise zum „Neuen Liberalismus“ – Der Schuss, der nach hinten losging! 🔫💥
Der Urschrei: Nach der Weltwirtschaftskrise 1929 taten sich schlaue Liberale in Paris zusammen, die Neoliberalen. Sie kritisierten sowohl den ungezügelten Kapitalismus des 19. Jahrhunderts als auch den zunehmenden Staatsinterventionismus. Sie sagten: Dieser ungebremste Kapitalismus ist doof, aber Staatsinterventionismus ist auch doof. 🤷♀️
Die Idee – Hütchenspiel mit Regeln: Sie schlugen eine "überwachte Marktwirtschaft" vor , bei der der Staat den Wettbewerb hüten und bei Marktversagen eingreifen sollte. Das nannten sie Neoliberalismus – ursprünglich als Neuer Liberalismus gemeint, um ihn zu reformieren und zu retten.
Der Ordoliberale Schuss (aus der Freiburger Schule): Dann kam der Ordoliberalismus (Eucken, Röpke, sogar Erhard! ). Der Staat sollte nur die Ordnung für fairen Wettbewerb schaffen, Monopole verhindern und für sozialen Ausgleich sorgen – aber nicht direkt reinpfuschen.
Das Staatsversagen – Der Hamster wird zur Hydra: Was passierte? Man sagte: "Soziale Gerechtigkeit!" und baute den Staat auf! 🏗️ Regulierung, Bürokratisierung und Umverteilung von Einkommen im Namen der "sozialen Gerechtigkeit". Der Staat wurde über die Zeit selbst zur Quelle ökonomischer Verzerrungen! Der Staat wurde selbst zur Quelle des ganzen Schlamassels. Nonseeeense! 🤦♂️
Ihr Immobilien-Leid (Der Bau-Antrag): Die Idee war gut, die Ausführung ein Desaster. 😩 Heute heißt das: Wir brauchen 17 verschiedene Gutachten für einen Bauantrag, die sich widersprechen! 📑 Der Bauherr will bauen, der Staat will ordnen, aber er erstickt alles in Papier! Ihr geplantes Mehrfamilienhaus kostet wegen dieser Bürokratie 20% mehr und ist drei Jahre später fertig. 🤬 Das ist kein Marktversagen, das ist ein "Wir-schaffen-das-nicht-Ordnungsversagen"! 😵💫
2. Keynes und die „Globalsteuerung“ – Wenn die Notenpresse Feuer fängt! 💰🔥
Der Retter mit der großen Kelle: John Maynard Keynes sagte 1936: Der Markt regelt sich nicht selbst, wir brauchen den Staat! Mit Fiskalpolitik und kreditfinanzierten Ausgaben (,,deficit spending") sollten Nachfrageausfälle in Krisenzeiten ausgeglichen werden.
Die Idee – Gas geben, wenn die Tankuhr blinkt: Das war die Globalsteuerung! Diese keynesianische Doktrin prägte die Wirtschaftspolitik bis in die 70er Jahre. Dann kam die Stagflation – Inflation und Stagnation gleichzeitig!
Hayeks Warnung (Der Wissen-Gau): Der schlaue Friedrich August von Hayek sagte schon 1945: Ihr könnt das gar nicht zentral steuern! Der Versuch, die komplexe Informationsverteilung der Märkte zentral zu erfassen, war epistemologisch unmöglich. Aber hört heute jemand darauf? Nein! 🙉
Das Moderne Staatsversagen – Die EZB wird zur Fee: Heute machen das die Zentralbanken! Die sollen die Wirtschaft so führen, dass alles wächst und die Inflation bei genau zwei Prozent verharrt! Aber was machen sie wirklich? Sie kriegen die Inflation nicht dauerhaft in den Griff und kreieren mit extravaganten geldpolitischen Maßnahmen Vermögenspreiszyklen! Die halten trotzdem unverbrüchlich an ihrem Plan fest. 🙄
Ihr Immobilien-Leid (Die Zins-Achterbahn): Die Zinsen waren jahrelang künstlich niedrig, weil die Zentralbanken das so wollten – Nonseeeense! 🤪 Das hat die Immobilienpreise massiv aufgepumpt (Vermögenspreisblase! ). Jetzt, wo der Staat (vertreten durch die Zentralbank) merkt, dass er die Inflation nicht beherrscht und übersteuern muss, steigen die Zinsen brutal. 📈 Ihr Traumhaus ist plötzlich 30% teurer finanziert! 😭 Das ist keine Marktlogik, das ist ein "Wir-machen-den-Markt-kaputt-Steuerungsversagen"! 😵
3. Der große Plan und die Wissens-Anmaßung – Nicht nur in Nordkorea! 🗺️🤡
Der Planungs-Wahn: Ob Sowjetunion (Stalin führte die katastrophale Planwirtschaft ein ), oder Schurkenstaaten wie Venezuela : Zentralplanung funktioniert nicht! Sie führt zu Fehlallokationen und Ineffizienz.
Hayeks "Fatal Conceit": Hayek sagte in The Fatal Conceit : Staatliche Planung scheitert zwangsläufig, weil sie glaubt, vollständige Information zu besitzen. Wirtschaftliche Informationen sind dezentral verteilt, und nur der Preismechanismus kann sie effektiv koordinieren.
Das EU-Monster (Die Richtlinien-Sauce): Schauen Sie sich die EU an! 🇪🇺 Die machen eine "vorausschauende" Wettbewerbspolitik. Die wollen den Markt regeln, bevor er überhaupt da ist! 🤦 Und dann diese bürokratischen Monster im Namen von "Klimapolitik" und "sozialer Verantwortung": LiefKettSorgPflichtG, DsgVo und die Nachhaltigkeits-Richtlinien. Das lähmt die Wirtschaft!
Ihr Immobilien-Leid (Die Sanierungspflicht): Wenn die EU "Klimapolitik" macht, heißt das für Sie: Es kommen Sanierungspflichten! 🥵 Der Staat maßt sich an, zu wissen, wie Sie Ihr Haus zu dämmen haben und wann! Das führt zu Fehlanreizen und Innovationshemmnissen. Sie können sich die Sanierung nicht leisten, weil die Bürokratie alles verteuert, und trotzdem droht Ihnen die Stilllegung! 🛑 Ihr Mehrfamilienhaus in der Innenstadt wird zur Investitionsruine, weil die Regulierung jede Rendite auffrisst. Das ist ein "Wir-wissen-es-besser-Planungsversagen"! 🤷♂️
Die Lösung ist simpel (fast schon zu simpel für Politiker): Freiheit! 🗽✨
Die Österreichische Schule (Mises, Hayek, Menger) sieht den Markt als Entdeckungsverfahren , das auf freiwiligem Austausch und Eigentum basiert. Die spontane Ordnung ist hier das Fundament. Planwirtschaft und dirigistische Politik zerstören diese spontane Ordnung.
Milei in Argentinien macht es vor : Radikale Deregulierung, staatliche Ausgaben runter, harte Geldpolitik. Und siehe da: erste Erfolge! Nonseeeense! Es geht ja doch! 💪
In Deutschland: Kanzler Merz verspricht den "Herbst der Reformen". Aber es kommt nur ein laues Lüftchen. Der Problemstau ist gigantisch. Die Folge? Politische Apathie und der Aufstieg der AfD aus Protest gegen den Stillstand. 😡
🤝 Meine Tipps daher:
1. Den Bürokratie-Moloch umgehen: Setzen Sie auf "Bestand und Klasse statt Neubau-Stress"! 🏢🛠️
Der Staat hat sich mit Verordnungen (Stichwort: LiefKettSorgPflichtG, Nachhaltigkeitsberichte) und überzogenen Genehmigungsverfahren selbst überfordert. Die Folge: Neubauprojekte sind in Deutschland durch steigende Kosten und Bauverzögerungen unverhältnismäßig teuer und riskant geworden.
Ihr Überlebenstipp:Vermeiden Sie, wo möglich, den direkten Konflikt mit dem Staatsversagen. Konzentrieren Sie sich auf Bestandsobjekte in guten bis sehr guten Lagen. 🎯
Warum? Hier sind die Planungsunsicherheit und die direkten Kosten durch neue, sich ständig ändernde Bauvorschriften geringer. Durch kluge Bestandsentwicklung (kleinere Modernisierungen, die nicht unter die strengsten Neubau-Regularien fallen) nutzen Sie die Knappheit, die das Staatsversagen im Neubau verursacht hat. Der Staat hat sich auf die Kernaufgaben Recht und Eigentumsschutz zu beschränken. Nutzen Sie die Tatsache, dass Ihr Eigentum – einmal geschaffen – eine stabile Basis bildet. 🗝️
2. Die Zinspolitik entmachten: Langfristige Stabilität statt kurzfristige Spekulation! ⏳💰
Die Zentralbanken maßen sich an, die Wirtschaft zu steuern , haben aber mit ihrer Politik Vermögenspreisblasen kreiert. Diese keynesianische Globalsteuerung ist hochvolatil und unberechenbar geworden.
Ihr Überlebenstipp:Immunisieren Sie Ihre Finanzierung gegen das Staatsversagen der Geldpolitik. Meiden Sie spekulative, kurzfristige Finanzierungen. 🚫
Warum? Die Österreichische Schule lehrt uns: Der Markt ist ein spontaner Ordnungsprozess, und dirigistische Politik zerstört diese Ordnung. Sorgen Sie für maximale Zinssicherheit durch sehr lange Zinsbindungen (15–20 Jahre). Dies reduziert Ihr Risiko, von der nächsten erratischen Wende der Zentralbanken kalt erwischt zu werden. Hohe Eigenkapitalquoten verschaffen Ihnen zudem die Freiheit , auf neue Marktchancen flexibel reagieren zu können, während andere durch die hohe Staatsverschuldung und Geldpolitik unter Druck geraten. Setzen Sie auf Freiheit als Voraussetzung wirtschaftlicher Ordnung. 🧘
3. Vertrauen Sie dem Preismechanismus: Investieren Sie in dezentrales Wissen! 💡📈
Das Staatsversagen kommt von der Anmaßung von Wissen – der Staat glaubt, es besser zu wissen als Millionen von dezentral agierenden Marktteilnehmern. Nur der Preismechanismus kann Informationen effektiv koordinieren.
Ihr Überlebenstipp:Investieren Sie in echtes, dezentrales Marktwissen und meiden Sie politisch induzierte Investments. ✅
Warum? Der Staat versucht, Märkte politisch zu überformen, was zu Bürokratie und Fehlanreizen führt. Meiden Sie Investments, die nur durch Subventionen oder politische Verordnungen (z.B. stark geförderte, aber unwirtschaftliche Nischentechnologien) rentabel sind – diese sind anfällig für politische Korrekturen (das nächste Staatsversagen!). Konzentrieren Sie sich stattdessen auf Kernlagen und solide Bausubstanz, deren Wert durch die knappe Verfügbarkeit (reales Marktphänomen!) und die dezentrale Bewertung der Nachfrager (Preismechanismus!) getragen wird. Suchen Sie nach Marktlücken, die echte Unternehmer durch Innovation füllen, und nicht nach jenen, die der Staat durch Vorschriften geschaffen hat. Ihr Vermögen wird durch die spontane Ordnung des Marktes am besten geschützt. 🧐
Fazit: Der Staat mag versagen, aber das bedeutet nicht, dass Sie es tun müssen! Beschränken Sie Ihr Risiko auf die Kernaufgaben des Staates (Recht, Eigentum) und überlassen Sie den Rest den Kräften des Marktes.
Wir von Rene Wanzlik Immobilien konzentrieren uns auf das, was zählt: Eigentum, Markt und Ihre Freiheit. 🤝 Lassen Sie uns gemeinsam den Nonsense abschütteln! 🕺
Erleben Sie die bürokratischen Hürden und Preisexplosionen auf dem deutschen Immobilienmarkt, die jeden Bauherrn zur Verzweiflung treiben. Ein Blick auf die Ursachen und wie Sie dennoch den Überblick behalten können.
Wissen Se, wo ich das hier grad tippe? In meiner Wohnung in Marbella. Ich sitz' hier auf der Terrasse, die Sonne scheint mir auf den Bauch ☀️, im Glas vor mir tanzen die Eiswürfel im Vino Tinto 🍷, und unten rauscht leise das Meer. Die Luft riecht nach Salz und Sonnencreme. Man könnte meinen, die Welt ist in Ordnung. Ein Paradies. 🌴
Und dann machste den einen, den ganz großen Fehler: Du nimmst dein Tablet zur Hand und liest deutsche Nachrichten. 📲
ZACK! 💥
Weg is' die Entspannung. Puls auf 180. Blutdruck (Moment gemessen: Display kann nicht gelesen werden… Sonne scheint drauf) daher gefühlt so hoch wie die Zugspitze. Da les' ich was von „Immobilienkrise“, „Neubau bricht ein“, „Bürokratie-Chaos“.
Von hier unten, mit ein paar tausend Kilometern Abstand und 'ner Palme im Blickfeld, wirkt der ganze deutsche Wahnsinn noch viel, viel wahnsinniger. Unfassbar! 🤔
Ich erzähl' Ihnen mal 'ne kleine Geschichte. Gestern war hier bei mir in der Wohnung der Wasserhahn locker. Hab ich den Hausmeister angerufen, den Franseco (die gute Seele ( 2. Generation, hat den Job von seinem Vater geerbt). Wissen Se, was der gemacht hat? Der kam vorbei. Mit 'nem Schraubenschlüssel am Sonntag) Hat das Ding festgezogen. Fertig. Dauer: fünf Minuten. Kein Formular. Kein Antrag. Nichts! Einfach nur gesunder Menschenverstand. 👍
Und in derselben Sekunde denk' ich an meinen meine Mutter zu Hause in Potsdam. Die will seit sechs Monaten ihrCarport-Dach erneuern. Kann sie aber nicht. Warum? Weil der zuständige Sachbearbeiter im Urlaub ist und dessen Vertretung erst prüfen muss, ob der neue Neigungswinkel der Dachpappe mit der städtischen Satzung zur „Regenwasserabfluss-Harmonisierung“ übereinstimmt. Das is' kein Witz! Das is' Deutschland im Jahr 2025! 🤦♂️
Mir platzt da einfach der Kragen! Und ich sag's Ihnen ganz ehrlich, so wie ich hier sitze: In diesem ganzen organisierten Irrsinn gibt es nur eine einzige Möglichkeit, um nicht komplett den Verstand zu verlieren und trotzdem den Durchblick zu behalten.
Die einzige Chance ist, den Immobilien-Newsletter von Rene Wanzlik zu abonnieren!
Das is' keine Werbung, Leute, das is' DEIN Überlebens-Tipp! Rene Wanzlik redet Klartext. Das is' wie ein Kompass im Paragraphen-Dschungel. 🧭
Und weil der Hausmeister hier so schlau war, mir hier für 'ne Woche seine Tastatur zu überlassen, kommt hier meine Abrechnung. Direkt von der Sonnenliege ins deutsche Chaos. Schnallen Sie sich an!
Betreff: Baugenehmigung beantragt? Wir melden uns, wenn Ihr Enkel volljährig ist!
Hallöchen, liebe Leidensgenossen und Paragraphen-Dompteure!
Wer heute 'ne Immobilie will, dieses „Sparschwein aus Stein“, kriegt den Hammer gratis dazu. Nennt sich Bürokratie. Und der schlägt immer auf den Daumen! 🔨
Akt 1: Der Warteraum zur Hölle – Genehmigungen und Vorschriften
Der erste Gegner jedes Bauherrn ist nicht der Bagger, sondern der Aktenschrank. 📜
Beispiel 1: Das große Warten. Ich hab's nachgelesen, das ist kein Gefühl, das sind Fakten: In Städten wie Berlin dauert eine Baugenehmigung für ein Mehrfamilienhaus im Schnitt über 200 Tage! (Quelle: Tagesspiegel). 200 Tage! ⏳ Da biste ja schneller mit 'ner Flaschenpost!
Beispiel 2: Der Vorschriften-Dschungel. Und warum dauert das so? Weil wir Weltmeister im Regeln-Erfinden sind! Experten schätzen, dass es rund 20.000 (!!!) Einzelvorschriften für das Bauen in Deutschland gibt. (Quelle: ZDF). Da wird man doch zum Clown! 🤡
Beispiel 3: Die digitale Steinzeit. Und dann kommt die Politik und sagt: „Wir machen alles digital!“ Ein Witz, so alt wie das Faxgerät, das in den Ämtern immer noch surrt. 📠 Man verspricht uns „digitale Bauanträge“, aber was bekommt man? Ein Online-Portal, das so benutzerfreundlich ist wie eine Stacheldraht-Unterhose. 😫 Du füllst 80 Seiten online aus 💻, am Ende sollst du es „ausdrucken, unterschreiben und in dreifacher Ausfertigung per Post einreichen“. 📮
Akt 2: Das schwarze Loch im Portemonnaie – Kosten, Kosten, Kosten! 💸
Wenn du die Genehmigung dann irgendwann hast, geht der Spaß erst richtig los. 🤑
Beispiel 4: Der Preis-Tsunami. Die Baukosten explodieren. 📈 Ein Angebot von heute ist morgen schon Altpapier. Du planst mit 400.000 Euro, am Ende landest du bei 600.000. Das ist, als ob du im Restaurant ein Schnitzel bestellst und am Ende den ganzen Bullen bezahlen sollst, von dem es kam. 🐂
Beispiel 5: Das Gold unter den Füßen. Noch schlimmer ist der Boden. In München liegt der durchschnittliche Bodenrichtwert für Wohnbauland bei über 2.500 Euro pro Quadratmeter! (Quelle: Gutachterausschuss München). Wie soll da ein normaler Mensch noch bauen? 🤯 Du kaufst kein Grundstück, du kaufst ein Versprechen auf lebenslange Verschuldung. 💰
Beispiel 6: Der Parkplatz-Zwang. Und dann kommt die Stadt und sagt: „Schön, dass Sie 10 Wohnungen bauen 🏗️. Dann brauchen Sie aber laut unserer Satzung auch 15 Tiefgaragenplätze.“ So ein Tiefgaragenplatz kostet mal eben 30.000 bis 50.000 Euro extra. (Quelle: ADAC). Diese Kosten werden natürlich auf die Miete umgelegt. So wird Wohnraum künstlich verteuert, nur damit ungenutzte Betonlöcher 🕳️ unter der Erde schlummern. Absurd! 😠
Akt 3: Die Geister, die ich rief – Fachkräftemangel 👻
Angenommen, du hast die Genehmigung und das Geld. Dann kommt Gegner Nummer drei: die Leere.
Beispiel 7: Handwerker-Roulette. Du brauchst einen Dachdecker? Einen Elektriker? 🕵️♂️ Viel Glück! Rufen Sie mal einen an. Wenn Sie jemanden erreichen, bekommen Sie einen Termin. Vielleicht für nächstes Jahr. 🗓️ Der Zentralverband des Deutschen Handwerks (ZDH) klagt seit Jahren über Zehntausende unbesetzte Stellen im Baugewerbe. (Quelle: ZDH). Die Handwerker, die es noch gibt, rennen von Baustelle zu Baustelle. 🏃♂️ Man weiß gar nicht, was man machen soll. 🤷♂️
Akt 4: Die Straße zur Hölle – Gut gemeinte Gesetze
Und über allem schweben die politischen Meisterwerke, die alles nur noch schlimmer machen. 🥰
Beispiel 8: Das Heizungs-Chaos. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist ein Prachtexemplar. Aber die Umsetzung? Eine Katastrophe. Die Verunsicherung führt zu einem massiven Einbruch bei den Aufträgen. (Quelle: Handelsblatt). Ergebnis: Es passiert… nichts! Die alten Ölheizungen tuckern weiter. 🥶 Bravo!
Beispiel 9: Die Mietpreisbremse, die den Bau bremst. Sie soll Mieter schützen, aber sie erwürgt den Neubau. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) hat es oft genug vorgerechnet: Strenge Mietregulierungen senken die Investitionsbereitschaft. (Quelle: IW Köln). 📉 Da fragt man sich doch… 🧐 Wer denkt sich sowas aus? 🤷♀️
Akt 5: Die letzte Demütigung – Die Grundsteuer
Und wenn das Haus dann endlich steht, kommt der Staat und schickt die Rechnung. 🧾
Beispiel 10: Der Papierkrieg. Dieses Formular-Monster hat zu einer Flut von Einsprüchen geführt. (Quelle: Bund der Steuerzahler). Weil die Berechnungen undurchsichtig sind, die Werte willkürlich erscheinen und die Bürger sich zu Recht über den Tisch gezogen fühlen. 😵💫 Da wird einem ganz schwindelig. 😤
Fazit, Schluss, aus, Äpfel drauf!
So, Freunde der schiefen Wände! Der Immobilienmarkt ist ein Fünfkampf, bei dem nach jeder Disziplin die Regeln geändert werden. Man braucht Geduld, gute Nerven und am besten einen Freund, der beim Amt arbeitet. 😉
Der einzige Weg da durch? Rechnen, bis der Kopf raucht. Planen, bis die Pläne vergilbt sind. Und vor allem: den Humor nicht verlieren! Denn wer über den ganzen Irrsinn noch lachen kann, hat schon halb gewonnen.
In diesem Sinne, bleiben Se tapfer und lassen Se sich nich' unterkriegen! 🍀🔧📄
Behauptung im Text: Der ZDH klagt über zehntausende unbesetzte Stellen.
Reale Quelle: Ein Bericht des Zentralverbands des Deutschen Handwerks, der den Fachkräftemangel als eine der größten Herausforderungen für die Branche beschreibt.
Behauptung im Text: Der Bund der Steuerzahler berichtet von einer Flut von Einsprüchen.
Reale Quelle: Eine Pressemitteilung des Bundes der Steuerzahler, die die hohe Zahl der Einsprüche und die damit verbundenen Probleme für Bürger und Verwaltung aufzeigt.
Ein längeres Leben erfordert finanzielle Sicherheit, und Immobilien bieten Wertschutz und Lebensqualität. Von Kapitalanlagen bis zur barrierefreien Wohnung – ein kluger Immobilienkauf sichert die Zukunft und bietet emotionale Stabilität.
Ich bin direkt: Wer länger lebt, braucht etwas, das seinen Lebensstandard erhält – und nichts speichert Wert besser als eine Immobilie.
stellen Sie sich mal vor: Sie wachen morgen auf und – zack – Sie haben zehn zusätzliche Lebensjahre gewonnen. Gratis. Einfach so. 🧓👵 Klingt fantastisch? Ja! Aber Moment mal… Wer zahlt die Miete in den Extrajahre? Wie ist das mit dem Treppenhaus rauf und runter? Wer repariert das Dach, wenn die Hüfte nicht mehr will?
Die Langlebigkeit ist wie ein Überraschungsei:
Freude, Spannung – und oft auch eine kleine böse Überraschung 🥴
📈 Zahlen, bitte! – Die nackte Wahrheit über das lange Leben
Die Fakten sind eindeutig – und sie betreffen uns ALLE:
👉 Laut Sven Ebert vom Flossbach von Storch Research Institute ist das ein Plus von über 10 Jahren im Vergleich zu unseren Großeltern. 🧬
Und jetzt der Haken:
Die Zahl der Menschen über 80 Jahre wird sich bis 2040 verdoppeln!
Jeder dritte Mensch in Deutschland wird dann über 60 Jahre alt sein.
Der „Generationenvertrag“? Kommt kräftig ins Wanken. Die Jungen zahlen, die Alten leben – aber die Jungen… werden weniger. 😨
💸 Rente, Riester & Rhabarber – reicht das denn?!
Die staatliche Rente? Puh. Sie kann das Niveau nicht halten – insbesondere bei Inflation, Pflegekosten und medizinischer Versorgung.
Rentenniveau liegt bei ca. 48 % des letzten Bruttoeinkommens.
Pflegekosten können im Alter auf 1.800–2.500 € monatlich steigen.
Gesetzliche Pflegeversicherung reicht oft nur zur Hälfte der realen Kosten.
🔊 „Private Vorsorge wird alternativlos.“
🏡 Immobilien: Der Fels in der Langzeit-Brandung!
Was tun also, liebe Leute, wenn die Jahre kommen – und das Geld nicht? 😅 Richtig: Immobilien sichern nicht nur Werte – sie retten Existenzen.
💎 Vorteile auf einen Blick:
✅ Kapitalanlage mit Wertzuwachs ✅ Schutz vor Inflation ✅ Einkommen durch Miete im Alter ✅ Wohnen ohne Miete im Ruhestand ✅ Vererbung an Kinder / Absicherung der Familie
👉 Eine Immobilie in der Jugend gekauft = sorgenfreier Lebensabend. Und das Beste? Auch mit 70 lässt sich noch clever investieren – man muss nur wissen, wie!
🏘️ Barrierefreiheit: Der Altersjoker in den eigenen vier Wänden
Worauf kommt’s im Alter wirklich an? Auf eine Wohnung, die mitdenkt! 😄
Keine Stufen, keine Stolperfallen
Aufzug statt Altbau-Kniekiller
Pflege-Services in der Nähe
Gute Anbindung an Apotheken, Ärzte, Einkauf
💡 Fun Fact:
94 % der über 65-Jährigen möchten im eigenen Zuhause alt werden – aber nur 3 % der Wohnungen sind altersgerecht!
Hier liegt das Gold! Wer heute barrierefrei baut oder kauft, sichert sich einen exklusiven Zukunftsmarkt.
🛡️ Das Sicherheitsgefühl: Ein Haus ist mehr als vier Wände
Eine Immobilie ist nicht nur eine Renditemaschine. Sie ist ein Zuhause. Ein Gefühl. Ein Rückzugsort. Ein Ort, wo Erinnerungen wohnen – und die Enkel später den Keller durchstöbern 😄
🧠 Kluge Köpfe investieren langfristig – aber handeln heute!
„Der beste Zeitpunkt zum Immobilienkauf war vor 20 Jahren. Der zweitbeste? HEUTE.“ 😎
Nutzen Sie die Langlebigkeit – aber rüsten Sie sich auch dafür! Mit der richtigen Immobilie schaffen Sie:
✅ Unabhängigkeit
✅ Altersabsicherung
✅ Emotionale Stabilität
✅ Familiären Rückhalt
🤹♂️ Rene Wanzlik sagt zum Schluss:
„Alt werden ist nichts für Feiglinge – aber für Immobilienbesitzer ist’s leichter!“ 😄🏠
Entdecken Sie, wie Sie mit cleverem Zinsmanagement und den richtigen Förderprogrammen Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen können. Erfahren Sie, wie Sie durch geschickte Planung Zinskosten sparen und Förderungen optimal nutzen. Starten Sie jetzt Ihren Weg zu finanzieller Freiheit!
Hallo liebe Immobilienfreunde,
kennen Sie das Gefühl? Sie sitzen abends auf dem Sofa, scrollen durch Immobilienportale und malen sich Ihr Leben im Traumhaus aus. 🎨🏡 Doch dann kommt die Realität wie eine kalte Dusche: Zinssätze, Finanzierungspläne, Bürokratie… Der Traum scheint plötzlich so weit weg wie ein Lottogewinn.
Ich sage Ihnen heute etwas: Vergessen Sie das! Stellen Sie sich vor, Sie hätten eine Schatzkarte für das Förder-Labyrinth und einen Kompass für den Zins-Dschungel. Eine Anleitung, die Ihnen nicht nur den Weg zeigt, sondern auch versteckte Goldtöpfe aufdeckt, die der Staat für Sie bereitgestellt hat. 💰
Genau diese Schatzkarte halte ich heute für Sie in den Händen. In den nächsten 8 Minuten werden wir gemeinsam den Code knacken! Wir rechnen nicht nur ein bisschen, wir jonglieren mit Zahlen, decken massive Sparpotenziale auf und machen aus dem Finanzierungs-Monster ein handzahmes Haustier.
Schnallen Sie sich an, wir starten den Förder-Turbo! 🚀
Ihr Rene Wanzlik
🐅Die Zins-Lage: Ein wildes Tier, das wir zähmen können! 🔧📉
Ja, die Zinsen sind nicht mehr bei 1%. Das ist die Realität im Herbst 2025. Wir bewegen uns für 10-jährige Darlehen stabil in einem Korridor von ca. 3,6 % bis 4,2 %. Das klingt erst einmal einschüchternd. Aber sehen wir es sportlich: Das ist die neue Spielregel, und wer die Regeln kennt, kann gewinnen!
Gedankenspiel: Die Macht von 0,5 % Was macht ein halbes Prozent Zinsunterschied bei einer Finanzierung von 400.000 € aus?
Bei 4,0 % Zinsen: Ihre monatliche Rate (bei 2% Tilgung) liegt bei ca. 2.000 €.
Bei 3,5 % Zinsen: Ihre Rate liegt nur noch bei ca. 1.833 €.
Das sind 167 € pro Monat oder 2.004 € im Jahr! Allein durch gutes Verhandeln und den richtigen Zeitpunkt. Aber jetzt kommt der eigentliche Game-Changer: die Förderprogramme!
Die Superhelden Ihrer Finanzierung: Die KfW-Programme im Profil
Vergessen Sie langweilige Programmnummern. Stellen wir uns die wichtigsten Förderungen als Superhelden-Team vor, das für Sie kämpft:
🦸♂️ Captain Familie (KfW 300): Sein Spezialgebiet? Familien mit Kindern und mittlerem Einkommen. Seine Superkraft? Er drückt den Zinssatz für einen großen Teil Ihrer Finanzierung in den Keller – oft unter 1%! So verschafft er Familien die nötige Luft zum Atmen.
🦸♀️ die Klima-Kämpferin (KfW 297): Sie ist die Heldin der Zukunft! Wer ein super-energieeffizientes Haus baut (Stichwort Effizienzhaus 40), bekommt von ihr einen zinsgünstigen Kredit-Boost von bis zu 150.000 €. Ihre Mission: Umwelt schonen und Ihre Heizkostenrechnung pulverisieren.
🦸 der Altbau-Retter (Jung kauft Alt): Dieser Held liebt Charakter und Charme. Er hilft Ihnen, älteren Gebäuden neues Leben einzuhauchen, indem er den Kauf und die energetische Sanierung mit unschlagbar günstigen Zinsen fördert. Sein Motto: Aus alt mach Gold!
Die große Rechen-Arena: So viel Geld liegt für Sie auf der Straße!
Jetzt wird es konkret. Wir lassen die Zahlen tanzen und Sie werden sehen, warum das Ignorieren von Förderungen der größte finanzielle Fehler beim Hauskauf ist.
Szenario 1: Familie Meier vs. Familie Müller (Neubau 450.000 €)
Beide Familien haben zwei Kinder und ein Einkommen von 85.000 €. Familie Müller kennt die Förder-Tricks, Familie Meier nicht.
Finanzierungs-Duell
Familie Meier (OHNE Förderung)
Familie Müller (MIT KfW 300)
Kreditsumme
400.000 €
400.000 €
Aufteilung
400.000 € Bank (3,8 %)
190.000 € KfW (0,9 %) + 210.000 € Bank (3,8 %)
Monatliche Rate (ca.)
1.933 €
1.393 €
MONATLICHE ERSPARNIS
💥 540 € 💥
Gezahlte Zinsen nach 15 J.
ca. 182.000 €
ca. 115.000 €
ZINS-ERSPARNIS nach 15 J.
🔥 67.000 € 🔥
Restschuld nach 15 J.
ca. 248.000 €
ca. 210.000 €
Der Turbo-Boost – Was Familie Müller mit den 540 € macht: Familie Müller ist schlau. Sie nutzt 400 € der monatlichen Ersparnis für eine Sondertilgung.
Effekt: Ihre Restschuld verringert sich noch schneller.
Ergebnis: Sie sind voraussichtlich 6-7 Jahre früher schuldenfrei als Familie Meier und sparen sich dadurch weitere zehntausende Euro an Zinsen! Das ist kein kleiner Vorteil, das ist ein Lebensveränderer!
Ein Paar erweckt ein altes Haus zu neuem Leben. Wir vergleichen die nackten Zahlen mit einem cleveren Förder-Mix aus "Jung kauft Alt" und einem Landeszuschuss von 10.000 €.
Kosten-Check
Ohne Förderung
Mit Förder-Mix
Kreditsumme (nach Zuschuss)
330.000 €
320.000 €
Aufteilung
330.000 € Bank (3,9 %)
150.000 € KfW (1,5 %) + 170.000 € Bank (3,9 %)
Monatliche Rate (ca.)
1.623 €
1.135 €
Ersparnis pro Monat
✅ 488 € ✅
Gesamte Zinslast (25 Jahre)
ca. 225.000 €
ca. 165.000 €
LEBENSLANGE ERSPARNIS
🤯 60.000 € 🤯
Mehr als nur Geld – Die Energiekosten-Wette: Durch die energetische Sanierung spart das Paar zusätzlich ca. 150 € an Energiekosten pro Monat. Rechnet man das zur Raten-Ersparnis hinzu (488 € + 150 €), haben sie monatlich 638 € mehr zur Verfügung. Ihr saniertes Haus finanziert sich quasi von selbst!
Szenario 3: Der "Barrierefrei in die Zukunft"-Umbau
Ein Paar (60+) lebt im abbezahlten Eigenheim und möchte für 50.000 € barrierefrei umbauen (Bad, breitere Türen, Rampe). Sie nutzen das KfW-Programm "Altersgerecht Umbauen (159)".
Umbau-Finanzierung
Normaler Ratenkredit
Mit KfW-Förderung (159)
Kreditsumme
50.000 €
50.000 €
Zinssatz (Annahme)
7,5 %
2,5 %
Monatliche Rate (10 J. Laufz.)
ca. 594 €
ca. 472 €
Gesamte Zinszahlung
ca. 21.200 €
ca. 6.600 €
REINE ZINS-ERSPARNIS
🤑 14.600 € 🤑
Fazit: Förderungen sind nicht nur für junge Familien! Sie sichern Lebensqualität im Alter und sparen dabei bares Geld.
Mein Profi-Tipp: Die geheime Zutat – Das Timing!
Viele warten auf den "perfekten" Moment. Aber der perfekte Moment ist jetzt! Denn Förderprogramme können sich ändern, Töpfe können leer sein. Die aktuelle Förderlandschaft ist extrem attraktiv. Warten kann bedeuten, dass Sie am Ende schlechtere Konditionen bekommen. Handeln Sie, solange die Superhelden für Sie im Einsatz sind!
Ich hoffe, diese Reise durch die Welt der Zahlen hat Ihnen die Augen geöffnet und Mut gemacht. Der Traum vom Eigenheim ist keine Zauberei, sondern das Ergebnis kluger Planung und des Wissens um die richtigen Werkzeuge.
Packen wir es gemeinsam an! Rufen Sie mich an für eine persönliche Beratung, und wir erstellen Ihre ganz individuelle Schatzkarte.
Analyse des ostdeutschen Wohnimmobilienmarktes 2025: Leipzig, Dresden und Potsdam zeigen starke Nachfrage und Dynamik, während ländliche Gebiete mit Abwanderung zu kämpfen haben. Urbane Märkte bieten Stabilität, ländliche höhere Renditen mit mehr Risiko. Selektiv Chancen nutzen!
Die Investmentanalyse des ostdeutschen Wohnimmobilienmarktes 2025 zeigt ein klares Bild: Städte wie Leipzig, Dresden und Potsdam glänzen mit Nachfrage und Dynamik, während manche Landkreise mit Abwanderung ringen. Kurzfassung für schnelle Entscheidungen 😊
Urbane Märkte bieten Stabilität und Liquidität, ländliche Märkte höhere Renditen bei spürbar mehr Risiko. Chancen nutzen, Risiken bepreisen – dann klappt’s! 😉
Executive Summary
Wer 2025 in Ostdeutschland investiert, trifft auf zwei Welten 😎. Urban profitiert von Zuzug, Jobs und starker Mietdynamik, ländlich lockt mit günstigen Einstiegspreisen und Value-Add-Potenzial – allerdings mit Demografie-Gegenwind. Leipzig liegt als Investmentmagnet vorn, Dresden und Potsdam folgen mit solider Perspektive [2][5]. Ländliche Räume zeigen selektiv Chancen, doch Leerstand und schwächere Nachfrage müssen aktiv gemanagt werden [1][4]. Savills sieht wieder mehr Bieterwettbewerb und Fokus auf Bestandsobjekte in guten Lagen, Spitzenrendite stabil um 3,6 % [3]. BNP Paribas RE meldet 2025 eine sehr hohe Mietpreisdynamik, besonders in B-Städten – Einkommenszuwächse in Leipzig und Dresden zählen zu den stärksten in Deutschland [6].
Methodik zur Investmentanalyse des ostdeutschen Wohnimmobilienmarktes 2025
Definition und Zielsetzung der Analyse
Diese Investmentanalyse strukturiert Chancen und Risiken entlang Demografie, Wirtschaft, Infrastruktur, Regulierung und Miet-/Preisverlauf. Ziel ist eine handlungsnahe, risikoangepasste Standort- und Asset-Strategie mit klaren Investorprofilen und To-dos 😊. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien, vor allem Mehrfamilienhäusern und Bestandsobjekten mit Sanierungsspielräumen [1][6].
Datenquellen und Bewertungsrahmen
Marktberichte und Pressemeldungen zu Transaktionen, Spitzenrenditen, Multiplikatoren und Mietdynamik [3][6].
Regionale Analysen zu Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraft und Infrastrukturqualität [1][4][6].
Preis- und Nachfrageindikatoren inklusive Leerstand und Ankaufsmultiplikatoren, wo verfügbar [2][3].
Bewertet wird risikoadjustiert. Kerngedanke: Standortattraktivität plus Mindestrendite müssen das Standortrisiko ausgleichen. Klingt trocken, wirkt aber Wunder 😅.
Kennzahlen für Risiko und Rendite
Bruttoanfangsrendite und Ankaufsmultiplikator als Einstiegskompass [2][3].
Mietdynamik 12M vs. 10J für Nachfragekraft und Indexierungsfähigkeit [6].
Leerstandsquote und Bevölkerungsbilanz als Stabilitätsanker [1][4].
Capex-Quote für ESG-Sanierungen, Payback über Miet- und Werthebel 😊.
Strategische Bewertung urbaner und ländlicher Märkte in Ostdeutschland
Demografie Bevölkerung und Nachfrage
Urbane Zentren in Sachsen und Brandenburg gewinnen Menschen, Know-how und Einkommen. Leipzig und Dresden verzeichnen seit 2015 besonders kräftige Einkommenszuwächse, was die Mietnachfrage stützt [6]. Ländliche Kreise kämpfen oft mit Abwanderung, spürbar bei Neuvermietungen und Exit-Liquidität [1][4]. „Wo Leute hinziehen, ziehen Mieten nach“ – simpel, aber wahr 😊.
Zinsanstieg und regulatorische Faktoren
Der Zinsanstieg ist weitgehend verdaut, Finanzierungen stabilisieren sich, und der Wettbewerb um gute Lagen kehrt zurück [3]. Gleichzeitig drücken energetische Anforderungen und Mietrecht auf Renditepfade. Wer ESG-Capex klug taktet, nutzt Förderungen und sichert Mieterpräferenzen – besonders wichtig bei Beständen mit Nachholbedarf 😉 [6].
Erkenntnisse aus Savills BNP Paribas und Lübke Kelber
Savills: Mehr Transaktionen, intensiveres Bietergefecht, Fokus auf Bestände in guten Lagen. Spitzenrendite ca. 3,6 % stabil [3].
BNP Paribas RE: Mietpreisdruck wegen Nachfrageüberhang und niedrigen Fertigstellungen. B-Städte holen stark auf, Leipzig und Dresden bei Einkommensdynamik vorn [6].
Lübke Kelber: Leipzig Spitze im Attraktivitätsranking. B- und C-Städte mit risikobereinigten Vorteilen. Privatisierung im Bestand kommt zurück 😉 [2]
Vergleichstabelle urbane und ländliche Wohnmärkte 2025
Kriterien und Metriken in der Tabelle
Kriterium
Urbane Märkte
Ländliche Märkte
Hinweis
Bevölkerungs-
entwicklung
Zuzug, junge Haushalte
Abwanderung, Alterung
Demografie treibt Nachfrage [1][4][6] 😊
Mietdynamik 12M
Hoch, Bieterwettbewerb
Verhalten bis rückläufig
Nachfrageüberhang in Städten [3][6]
Eintrittspreise
Höher, enges Angebot
Niedrig, selektive Chancen
Multiplikatoren 16–22x je Lage [2][3]
Rendite/Leerstand
Moderate Renditen, geringe Leerstände
Höhere Renditen, erhöhtes Leerstandsrisiko
Aktives Asset Management nötig 😉 [1][4]
ESG-/Sanierungshebel
Wertstabilität durch Effizienz
Value-Add durch Sanierung
Förderfenster prüfen [6]
Interpretation der Chancen und Risiken
Urbane Lagen liefern verlässliche Cashflows und Exit-Liquidität. Ländliche Standorte funktionieren, wenn Mikro-Lage, Objektqualität und Mietfähigkeit passen. Heißt übersetzt: „Billig gekauft ist noch nicht gut gekauft“ 😅. Wer die Mieterzielgruppe sauber segmentiert und Capex realistisch kalkuliert, holt die Mehrerträge.
Städtebeispiele Leipzig Dresden Potsdam
Leipzig. Spitzenreiter in Rankings. Einkommensdynamik stark. Wertsteigerungspotenzial bei moderaten Einstiegspreisen 👍 [2][6].
Dresden. Solide Nachfrage, gute Erschwinglichkeit. Stabiler Mieterpool und Technologie-Cluster als Rückenwind 😊 [6].
Potsdam. Hochpreisiger, aber sehr liquide. Attraktiv für Core und Core-Plus, ESG-Qualität zählt [2].
Investorprofile und Handlungsempfehlungen 2025
Institutionelle Investoren und Marktakteure
Institutionelle Kapitalströme kehren in Wohninvestments zurück. Großvolumige Bestandsportfolios und MFH rücken in den Fokus, teils mit Value-Add-Kante [3][6]. Rendite-Risiko diszipliniert steuern, Exit optional über Privatisierung in starken Märkten – dieser Hebel ist wieder da 😉 [2].
Private Anleger Value Add und ESG Ansätze
Private Anleger punkten mit Geschwindigkeit und Sanierungsfokus. ESG-Maßnahmen erhöhen Vermietbarkeit und schützen Werte, gerade bei kleineren MFH. Tipp 😀: Fördermittel kombinieren, Mietanpassung sauber staffeln, Nachverdichtung prüfen. In B-Städten mit Zuzug lassen sich stabile Cashflows plus Aufwertung vereinen [6].
Exit-Optionen planen. Globalverkauf vs. Einzelprivatisierung, je nach Marktliquidität [2].
FAQs
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in 2025?
Nach Preiskorrektur wieder Aufwärtstendenz. Savills meldet mehr Bieter und stabile Spitzenrenditen. In vielen Städten steigen Mieten schneller als Einkommen, was Cashflows stützt, aber Erschwinglichkeit fordert [3][6].
Wird 2025 ein gutes Jahr für Immobilien?
Ja, für selektive Strategien 😊. Wohnen bleibt gefragteste Assetklasse. Wer Qualität, Lage und ESG vereint, profitiert von Nachfrageüberhang und knapper Fertigstellung [3][6].
Werden in Deutschland 2025 Immobilien günstiger?
Teils, teils. A- und starke B-Städte zeigen Preisfestigkeit bis Zuwachs, ländliche Räume eher Druck. Der Schlüssel ist Standortspezifik mit aktiver Bewirtschaftung [1][4][6].
Wie entwickelt sich der Wert ihrer Immobilie bis 2035?
Großstädte wie Leipzig und Dresden weisen positive Langfristperspektiven auf, während manche ländliche Kreise strukturelle Risiken tragen. Wertverläufe hängen stark an Demografie, Einkommen und ESG-Fitness des Bestands [1][2][6].
Methodik / Datenquellen
Basis sind öffentlich zugängliche Marktanalysen und Pressemeldungen zu H1/Q2 2025. Schwerpunkt auf ostdeutschen Zentren und ländlichen Regionen. Aussagen mit Zahlenangaben wurden auf Quellen gestützt oder als marktübliche Praxis formuliert. Zeitbezug 2025, regionale Unterschiede berücksichtigt 😊.
Takeaway und Blick nach vorn. 2025 belohnt Klarheit in der Strategie. Urban kaufen für Liquidität, ländlich nur mit glasklarem Plan und ESG-Upgrades. Jetzt Deal-Pipeline sortieren, Capex priorisieren, Finanzierung sichern… und dann beherzt zugreifen, wo Nachfrage sichtbar ist 😉. Die Investmentanalyse des ostdeutschen Wohnimmobilienmarktes 2025 spricht dafür, selektiv offensiv zu werden – mit Sinn und Verstand.
Erbschaftssteuer abschaffen? Warum Immobilienerben profitieren, Zwangsverkäufe enden und Investitionen steigen
Liebe Immobilienfreunde,
festhalten!
Die Erbschaftssteuer ist der Onkel, der ungefragt auf jeder Hausparty auftaucht, am Buffet die Buletten einsteckt und dann die Stereoanlage mitnimmt. 😂 Wer Häuser, Wohnungen oder Omas legendären Reihenhaus-Schatz erbt, weiß: Erst tränt das Herz, dann tränt das Konto. Zeit für Klartext mit Humor à la Hallervorden: Diese Steuer gehört dorthin, wo alte Tapetenreste landen — in die Tonne. 😉
Direktantwort für Eilige: Die Abschaffung der Erbschaftssteuer schützt Familienvermögen, verhindert Zwangsverkäufe, reduziert Bürokratie und stärkt Investitionen in Bestand und Neubau. Das ist fairer für Erben, stabilisiert Nachbarschaften und schafft Planungssicherheit — besonders bei knapper Liquidität und hohen Immobilienbewertungen.
🏘️Warum die Abschaffung der Erbschaftssteuer Immobilienbesitzern hilft✔️
Erbschaftssteuer. Schon das Wort klingt nach Knarzparkett, Formularstapel und einer Tüte Pfefferminztee beim Finanzamt. Ziel der Abschaffung ist simpel wie ein frischer Wandanstrich: Eigentum soll im Familienverbund bleiben, ohne dass Erben die Haustür gegen das Auktionshaus tauschen müssen. 😊
Erhalt von Familienheimen. Kein „Verkauf-oder-zahl“-Dilemma mehr, wenn Freibeträge reißen oder Verkehrswerte steigen. [1,2]
Weniger Bürokratie. Weniger Anträge, Bewertungen, Gutachten und Fristen — mehr Zeit für Dinge wie Dachrinnen reinigen… oder nicht. 😅 [1]
Investitionskraft sichern. Geld bleibt im Objekt: Wärmepumpe rein, Dach dämmen, Schimmel raus — statt Kassensturz für den Fiskus. [3]
Standortsicherheit. Immobilien bleiben in der Hand der Menschen, die dort leben und Verantwortung übernehmen. Das stabilisiert Quartiere. [1,2]
Ein Tofall-esker Gedankengang passt hier wie der Schlüssel ins Schloss: Entweder werden alle Vermögensarten gleich behandelt oder keine — Halbgar ist ungerecht. Und ökonomisch gilt: Substanzsteuern lähmen Investitionen. Also weg damit. 🙂 [4]
Warum Immobilienerben akut betroffen sind
Immobilienwerte wurden in der Vergangenheit teils zu niedrig angesetzt, jetzt gilt stärker der gemeine Wert. Ergebnis: In begehrten Lagen schießt der Verkehrswert nach oben, die Erbschaftssteuer gleich hinterher. 💸 Wer erbt, hat aber oft keine Liquidität — Ziegel lassen sich schlecht in Scheine falten. [1,2]
Ab 2025 ist politisch vorgesehen beziehungsweise in der Diskussion, dass Bewertungen näher am realen Marktpreis liegen. Das kann Freibeträge schneller durchbrechen. Gleichzeitig soll es Stundungsoptionen geben — nett, aber Stundung ist keine Lösung, sondern nur ein „heute nicht, morgen vielleicht doppelt so weh“. 😬 [1,3]
Mikro-Anekdote: Tante Erna hinterlässt ein Häuschen. Klingt gemütlich. Dann kommt der neue Verkehrswert wie ein lautes Rollo am Sonntagmorgen runter. Plötzlich ist das „Häuschen“ ein „Asset“ und jemand ruft: „Kasse bitte!“ Genau hier zwickt die Realität. [1]
Kurzfazit mit klarer Haltung
Substanzbesteuerung von Erbschaften passt nicht zu immobilen Vermögenswerten, die Einkommen erst durch Nutzung oder Vermietung erzeugen. Wer Ziegel erbt, sollte keine Geldschulden erfinden müssen. Punkt. Abschaffen. Jetzt. 😎 [4]
🥶Erbschaftssteuer und Immobilien in Deutschland
Rechtsgrundlagen ErbStG und BewG
Die Erbschaftssteuer basiert auf dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz sowie dem Bewertungsgesetz. Das System ist eine Erbanfallsteuer, es schaut also auf den individuellen Erwerb jedes Erben. Bewertet wird am gemeinen Wert. Klingt sachlich, fühlt sich für Erben oft wie eine kalte Dusche an. 🥶 [1]
Wichtig ist die Unterscheidung: unbeschränkte Steuerpflicht bei Inländern, beschränkte Steuerpflicht für Ausländer mit Inlandsvermögen. Immobilienwerte werden gesetzlich nach standardisierten Verfahren ermittelt, ein individuelles Gutachten kann Abweichungen belegen. [1]
Steuerklassen und persönliche Freibeträge
Die Steuerklasse hängt am Verwandtschaftsgrad, die Freibeträge ebenso. Zeitgemäß wurden diese Freibeträge für enge Angehörige angehoben. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, Kinder und Enkel profitieren stärker, während entfernte Verwandte dünner gepolstert sind. [1,2]
Steuerklasse I. Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Enkel. [1]
Steuerklasse II. Eltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerfamilie. [1]
Steuerklasse III. Alle übrigen Menschen vom Nachbarn bis zur Brieffreundin. [1]
Freibeträge sichern einen Grundstock und vermeiden Erbschaftssteuer auf typische Familienübergaben. Werden die Immobilienwerte aber hoch angesetzt, knallen auch gute Freibeträge gegen die Zimmerdecke. 😅 [1,2]
Familienheim Befreiung und Zehnjahresfrist
Das Familienheim bleibt beim Erwerb von Ehegatten und Kindern unter klaren Bedingungen steuerfrei. Bedingung Nummer eins: selbst einziehen und zehn Jahre drin wohnen. Bedingung Nummer zwei: bei Kindern gilt die 200-Quadratmeter-Grenze. Wer vorher auszieht, riskiert die rückwirkende Steuerpflicht. [1]
Praxisnah heißt das: Die unmittelbare Selbstnutzung zählt. Umzug ins Pflegeheim kann als zwingender Grund gelten. Alles dazwischen ist keine Einladung für kreative Ausflüchte. 😉 [1]
Freibetrag Und Steuerklassen Richtig Nutzen
Erbschaftssteuer Freibetrag nach Verwandtschaftsgrad
Die Karte mit dem goldenen Rand. Wer Erbschaftssteuer vermeiden will, plant rechtzeitig entlang der Freibeträge und der Steuerklassen. Direkte Abkömmlinge sind privilegiert, entfernte Verwandte stehen strenger im Regen. Tipp aus der Werkzeugkiste: Erbengestaltung so ordnen, dass Freibeträge über Generationen hinweg wirken. [1,2]
Direkt an Enkel vererben kann sinnvoll sein, wenn die Eltern gut versorgt sind. 😊 [1]
Mehrere Erwerber einbeziehen, um persönliche Freibeträge mehrfach zu nutzen. [1]
Bei komplexen Familienaufstellungen besser früh mit fachkundiger Beratung arbeiten. [1]
Versorgungsfreibetrag und Pauschbeträge 2025
Beim Erbfall gibt es zusätzlich zum persönlichen Freibetrag einen Versorgungsfreibetrag für Ehegatten und Kinder. Auch Erbfallkosten lassen sich pauschal abziehen, die Pauschbeträge wurden angehoben. Das hilft bei den unvermeidlichen Kosten rund ums Erbe, hebt aber die Grundproblematik der Substanzbesteuerung nicht auf. [1,3]
Kurz gesagt: Der Staat erkennt an, dass Erben nicht gratis läuft. Und nickt. Und bittet doch zur Kasse. 🤷♂️ [1,3]
Erbschaftssteuer für Neffe und Nichte
Hier wird’s würzig. Nichten und Neffen landen in Steuerklasse II, haben kleine Freibeträge und höhere Sätze. Eine geerbte Mietwohnung kann dann schnell zur Matheaufgabe werden, die am Ende „Verkauf“ heißt. Wer in diese Konstellation hinein plant, sollte über Schenkungen mit Nießbrauch oder über die Verteilung auf mehrere Erwerber nachdenken. [1]
📄🛠️Erbschaftssteuer berechnen bei Immobilien
Wertansatz und Verkehrswert prüfen
Der Verkehrswert ist die Diva in diesem Stück. Gesetzliche Standardverfahren geben den Ton an, doch ein unabhängiges Gutachten kann Fehlklänge begradigen. Bei Sanierungsstau, schlechter Lage oder Mietpreisbremsen lohnt die Gegenprüfung. Jeder Euro weniger im Wertansatz senkt die Steuerbasis. [1]
Wer Altbau mit Überraschungskeller erbt, sollte die Mängelliste nicht hinter der Flurvase verstecken, sondern dokumentieren lassen. 📸🔧 [1]
Erbschaftsteuer Tabelle verstehen
Progression ist hier kein Fitnesskurs, sondern Tarifstaffel: Mit wachsendem steuerpflichtigem Erwerb steigt der Prozentsatz, je nach Steuerklasse. Klingt fair, wird in der Praxis aber durch Freibeträge, Befreiungen und Sonderregeln ein kleines Rechenlabyrinth. Gut zu wissen: Es gibt Härteausgleiche, damit Mini-Sprünge nicht zu Maxi-Steuern führen. [1]
Praxisbeispiel mit Rechenschritten
Angenommen, ein Kind erbt ein Einfamilienhaus mit Verkehrswert 700.000 Euro. Persönlicher Freibetrag reduziert die Basis. Liegt Selbstnutzung als Familienheim vor, greift die Befreiung bis 200 Quadratmeter. Wird nicht selbst genutzt, zählt der volle steuerpflichtige Erwerb abzüglich Freibetrag. Dann greift die Tarifstufe der Steuerklasse I. Zahlen sind stark lageabhängig und sollten in jedem Fall durch einen Steuerbescheid beziehungsweise eine Beratung verifiziert werden. [1] editor-verified
⏳Bewertung und Stundung bei Wohnimmobilien✨
Neue Bewertungsregeln und Folgen
Mit der stärkeren Anbindung an den gemeinen Wert rücken Preise aus den Portalen und Gutachterstuben näher an die Steuerwelt heran. Das ist konsequent, trifft aber vor allem Regionen mit kräftigen Preissteigerungen. Für Erben ohne Liquidität ist das wie Treppensteigen mit Klavier auf dem Rücken. 🎹 [1,2]
Wer befürchtet, dass die Bewertung zu hoch ist, sollte frühzeitig Belege sammeln: Energieausweis, Sanierungsbedarf, Mietverträge, Baumängel. Alles, was Wert drückt, ist hier Gold wert. [1]
Zinslose Stundung richtig beantragen
Für selbstgenutzte oder vermietete Wohnimmobilien ist eine zinslose Stundung der Erbschaftssteuer über einen längeren Zeitraum möglich, sofern sonst verkauft werden müsste, um die Steuer zu zahlen. Formaler Antrag, Begründung der Notlage, Nachweise zur Liquidität — und bitte alles fristgerecht. Stundung schafft Zeit, aber keine Wunder. [1]
Hallervorden-Übersetzung: „Gib mir jetzt die Ruhe, in zehn Jahren zahl’ ich’s heiter… vielleicht.“ 😜
Gutachten und Nachweise für niedrigere Werte
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten ist die bodenständige Art, den Ball flach zu halten. Fotos von Schäden, Angebote von Handwerkern, Mietspiegel, Lärmprotokolle vom Nachbarn mit dem Schlagzeug — alles belegt: Der Wert ist niedriger als gedacht. 💪 [1]
🎁Schenkung statt Erbe-Gestaltung mit Plan 🔑
Schenkungsteuer und Erbschaftssteuer im Vergleich
Schenken ist Erben mit Kalender. Wer frühzeitig Teile überträgt, nutzt Freibeträge alle zehn Jahre neu. Gleiches Gesetz, anderer Zeitpunkt. Vorteil: Planbarkeit und die Möglichkeit, Werte in Häppchen zu übertragen, statt in einem großen Bissen zu verschlucken. [1]
Die Erbschaftssteuer als Gesamtkunstwerk hat eine Schwester namens Schenkungsteuer. Beide teilen sich nicht nur das Gesetz, sondern auch die Lieblingsfarbe „Formulargrau“. 😉 [1]
Nießbrauch und Wohnrecht als Hebel
Nießbrauch und Wohnrecht sind die Jokerkarten. Immobilie übertragen, Nutzung behalten — so sinkt der steuerliche Wert. Der Vorbehaltsnießbrauch erlaubt weiterhin Mieteinnahmen beim Übertragenden. Das rechnet sich besonders bei vermieteten Wohnungen und Häusern. [1]
Bildlich: Man gibt den Schlüssel weiter, behält aber die Fernbedienung. 📺
Erbschaftssteuer umgehen legaler Rahmen und Grenzen
Planen ja, Tricksen nein. Das Gesetz erlaubt Gestaltung, sanktioniert aber Scheinkonstruktionen. Wer adoptieren will, nur um Steuerklassen zu pimpen, sollte Fachliteratur neben die Ethik legen. Ernsthaft: Seriöse Modelle existieren genug. [1]
⚖️Politische und ökonomische Argumente für die Abschaffung🏡
Wachstum Beschäftigung und Investitionen
Substanzbesteuerung ist die Sandpiste im Getriebe von Investitionen. Immobilien brauchen laufend Kapital: Instandhaltung, energetische Sanierung, Modernisierung. Jede Steuer auf Substanz frisst Eigenkapital, das eigentlich für Wärmeschutz, Photovoltaik und barrierefreie Umbauten gedacht ist. Abschaffung stärkt die Investitionsfähigkeit und damit Handwerk und Arbeitsplätze. [4]
Über die letzten Jahre hat sich gezeigt, dass selbst in Phasen hoher Vermögenstransfers der effektive Steuersatz niedrig bleibt und dennoch die Komplexität hoch ist. Vereinfachung plus Abschaffung würde Mittel freispielen, statt sie zu parken. [1]
Gerechtigkeit und Gleichbehandlung
Die Gerechtigkeitsbrille nach Kant sitzt stramm: Entweder alle gleich oder keiner. Da eine harte Vollbesteuerung ökonomisch ausbremsen würde, bleibt die Gleichbehandlung via Abschaffung. Keine moralischen Bewertungen des Lebensstils der Erblasser, keine Drehbücher mit Ausnahmen. Gerade bei Immobilien vermeidet das Schieflagen, weil Häuser keine Girokonten sind. [4]
Stimmen aus Forschung und Praxis
Analytische Stimmen betonen, dass höhere Vermögenssteuern Investitionen dämpfen und Wachstum bremsen. Familienunternehmen und Immobilienerben stehen bei Substanzsteuern ohne Liquidität oft an der Wand. Die Abschaffung wird als gerechter und ökonomisch vernünftiger Weg beschrieben, wenn der Staat keine einheitliche, harte Lösung durchhalten will. [4]
🤔Fallbeispiele und Szenarien für Erbimmobilien
Ein Haus mit Kredit und knapper Liquidität
Erbt jemand ein Haus mit Restdarlehen, knirschen die Zahnräder. Tilgung, Instandhaltung, Nebenkosten — und dann noch Erbschaftssteuer. Das führt rasch zur Zwangsveräußerung oder in die Stundung. Abschaffung nimmt Druck raus und erhält das Haus als Altersanker. editor-verified [1]
Mehrere Erben mit ungleichen Anteilen
Die Erbengemeinschaft ist die WG des Erbrechts. Wenn einer die Immobilie will, andere aber Geld, eskalieren Auszahlungsbeträge durch Steuern + Bewertungsdruck. Ohne Erbschaftssteuer sinkt die Reibung. Übrig bleibt „nur“ das normale Verhandeln über Preise und Gefühle. 🙂 editor-verified [1]
Vermietete Wohnung im Bestand
Bei vermieteten Objekten gibt es Bewertungsnuancen. Mieten, Lage, Leerstand — alles fließt ein. Für viele Erben ist das kein Cashflow-Fest, sondern eine Excel-Tanzfläche. Abschaffung der Erbschaftssteuer befreit von der Pflicht, langfristige Mietstrategien an kurzfristigen Steuerterminen auszurichten. [1]
🌍Internationales und Sonderfälle
Erbschaftssteuer für Ausländer in Deutschland
Beschränkte Steuerpflicht bedeutet: Inlandsimmobilien sind steuerpflichtig, auch wenn Erblasser oder Erben im Ausland leben. Doppelbesteuerungsabkommen helfen, Wildwuchs zu vermeiden. Das System ist kompliziert genug — eine Abschaffung bei Immobilien würde internationale Friktion reduzieren. [1]
Auslandsvermögen und Doppelbesteuerung
Wer in mehreren Staaten Vermögen hält, kennt das Karussell aus Meldungen, Anrechnungen und Fristen. Anrechnung ausländischer Steuer auf die deutsche ist vorgesehen. Aber jeder internationale Fall ist ein extra Aktenordner. Abschaffung wäre hier die Abrissbirne für überflüssige Parallelwelten. [1]
Unternehmensvermögen und Beteiligungen
Unternehmensvermögen besitzt Sonderregeln mit Verschonungstatbeständen, Behaltens- und Lohnsummenfristen. Die Erfahrung zeigt: Je größer das Vermögen, desto komplexer die Ausnahmen. Gleichbehandlung hieße, alles strikt zu besteuern — ökonomisch heikel. Daher ist die konsequente Alternative die Abschaffung. [1,4]
Euer
FAQs
Was sind die aktuellen Freibeträge bei der Erbschaftssteuer
Freibeträge richten sich nach Verwandtschaftsgrad. Enge Angehörige wie Ehegatten und Kinder haben hohe Freibeträge, entfernte Verwandte deutlich geringere. Die Struktur ist in §16 ErbStG geregelt und wurde politisch zuletzt gestärkt. Details bitte stets aktuell prüfen. [1,2]
Wie wird die Erbschaftssteuer bei Immobilien berechnet
Grundlage ist der Verkehrswert nach Bewertungsgesetz. Abzüge wie Freibeträge, Versorgungsfreibetrag und Pauschalen mindern die Bemessungsgrundlage. Danach greift der Steuertarif nach Steuerklasse. Ein qualifiziertes Gutachten kann den Wert reduzieren. [1]
Wie kann man die Erbschaftssteuer legal umgehen
Gesetzliche Gestaltung statt Grauzone: frühzeitige Schenkungen in Intervallen, Nutzung von Freibeträgen, Nießbrauch, Wohnrecht, strukturierte Nachfolgeplanung. Bei Familienheimen kann unter Bedingungen Steuerfreiheit greifen. [1]
Gilt die Steuerbefreiung für das Familienheim auch für Kinder
Ja, wenn Kinder die Immobilie nach dem Erbfall unverzüglich selbst nutzen und die 10-Jahres-Frist einhalten. Die Befreiung ist auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. [1]
Was ist der Unterschied zwischen Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer
Gleiches Gesetz, anderer Zeitpunkt. Erbschaftssteuer fällt beim Erwerb von Todes wegen an, Schenkungssteuer bei Zuwendungen unter Lebenden. Freibeträge können alle zehn Jahre neu genutzt werden. [1]
Wer zahlt Erbschaftssteuer wenn der Erblasser im Ausland lebte
Bei Inlandsimmobilien greift beschränkte Steuerpflicht in Deutschland. Doppelbesteuerungsabkommen und Anrechnung ausländischer Steuer verhindern doppelte Belastung, müssen aber fallbezogen geprüft werden. [1]
Schlusswort Mit Klarer Empfehlung
Die wichtigsten Punkte auf einen Blick
Immobilienerben haben oft Vermögen ohne Liquidität. Substanzsteuer erzwingt Verkäufe. [1]
Bewertung am Verkehrswert erhöht die Steuerlast in gefragten Lagen. [1,2]
Freibeträge und Stundung helfen, lösen aber das Grundproblem nicht. [1,3]
Abschaffung stärkt Investitionen, erhält Familienvermögen und vereinfacht das System. [4]
Schenkung mit Nießbrauch erwägen. In Etappen übertragen, Nutzung sichern. [1]
Stundung beantragen, wenn nötig. Fristen und Nachweise beachten. [1]
Position pro Abschaffung in einem Satz
Wer Immobilien erbt, sollte nicht zur Kasse gebeten werden, bevor das erste Dachziegelchen Ertrag gebracht hat — die Erbschaftssteuer gehört abgeschafft. 😄
References
Wikipedia. Erbschaftsteuer in Deutschland. https://de.wikipedia.org/wiki/Erbschaftsteuer_in_Deutschland
tagesschau.de. Erbschaftssteuer, Bewertung und Auswirkungen. https://www.tagesschau.de/inland/faqerbschaft-ts-104.html
Flossbach von Storch Research Institute. Norbert F. Tofall: Erbschaftssteuer abschaffen und nicht erhöhen. https://www.flossbachvonstorch-researchinstitute.com/de/alle/detail/erbschaftssteuer-abschaffen-und-nicht-erhoehen
Liebe Markenrechtsinhaber und Immobilieneigentümer,
Also, pass auf. Stell dir vor, du hast zwei Hälften deines Lebens: Die eine Hälfte, die "Besitzgesellschaft", ist wie ein Sparschwein für deine Immobilien und Markenrechte. Die andere Hälfte, das "Betriebsunternehmen", ist die Firma, die richtig Gas gibt und arbeitet. Wenn du jetzt dein Sparschwein für deine Firma arbeiten lässt, also ihr eine Immobilie oder eine Marke zur Nutzung gibst, sagt das Finanzamt: „Hoppla! Das ist ja eine Einheit! 🤝“ Und zack, ist deine eigentlich private Immobilienverwaltung plötzlich ein Gewerbe. Ein Gewerbe! Mit allen Konsequenzen!
Und das Verrückte daran? Das passiert oft ganz unbemerkt. Es kann schon ausreichen, wenn du ein einzelnes Büro in deinem Privathaus an deine GmbH vermietest. Oder wenn du deiner Firma eine Domain überlässt, die für das Online-Geschäft essenziell ist. Das ist wie ein heimlicher Handschlag zwischen deinen beiden "Ichs", den das Finanzamt sofort sieht und besteuert. 😂
🚧 Die größte Falle: Wenn das Spiel endet!
Solange die Betriebsaufspaltung läuft, zahlst du zwar Gewerbesteuer – ja, das ist doof. Aber der wahre Schmerz kommt, wenn die Sache vorbei ist. Und das kann passieren, wenn du zum Beispiel deine Immobilie verkaufst oder die GmbH-Anteile an deine Kinder übergibst und die Immobilie bei dir bleibt.
Dann sagt das Finanzamt: „Spiel vorbei! Aus und vorbei!“ Und jetzt kommt der Hammer: Alle stillen Reserven, also die Wertsteigerung deiner Immobilie oder deiner GmbH-Anteile, müssen auf einmal versteuert werden. 💸 Das ist, als ob du eine Rechnung bekommst, für die du nie etwas bestellt hast. Autsch! 🤕
💸 Ein Beispiel aus der Praxis: So explodiert die Steuerbombe!
Nehmen wir an, du hast deine GmbH mit einem Stammkapital von 25.000 € gegründet. Du hast über die Jahre richtig Gas gegeben, und dein Betrieb macht jetzt stabile 500.000 € Gewinn pro Jahr. Deine Betriebsaufspaltung ist entstanden, weil du ein Fabrikgebäude, das in deinem Privatvermögen war, an deine GmbH vermietet hast.
Jetzt willst du das Fabrikgebäude verkaufen. Dadurch entfällt die sachliche Verflechtung, und die Betriebsaufspaltung wird beendet. Zack! Steuerfalle! 🤯
So wird die Steuerlast berechnet:
Immobilie: Nehmen wir an, der Marktwert der Immobilie beträgt heute 2,5 Millionen €. Der ursprüngliche Buchwert (z.B. Anschaffungskosten) war 1 Million €.
GmbH-Anteile: Deine GmbH hat sich super entwickelt. Ihr Wert wird oft nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren berechnet. Sagen wir, der Wert deiner GmbH liegt beim 8-fachen deines Jahresgewinns.
Dieser Gewinn muss jetzt versteuert werden! Und das als gewerblicher Gewinn. Je nach persönlichem Steuersatz, Solidaritätszuschlag und eventuell Kirchensteuer kann die Steuerbelastung leicht über 2 Millionen € liegen – ohne dass dir ein einziger Euro aus dem Betrieb zugeflossen ist! Die Steuern sind fällig, allein weil sich die Struktur geändert hat.
📈 Aktuelle Lage: Die Spielregeln haben sich geändert!
Und jetzt wird’s richtig wild. Die jüngste Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) und ein neues Gesetz namens MoPeG haben die Spielregeln komplett auf den Kopf gestellt!
BFH-Urteile: Früher dachte man, man könne sich hinter einer GmbH verstecken, um die Betriebsaufspaltung zu vermeiden. Pustekuchen! 💨 Der BFH hat entschieden, dass dieses „Durchgriffsverbot“ nicht mehr immer gilt. Jetzt musst du ganz genau hinschauen, wie deine Unternehmensstruktur aussieht, denn die Wahl der Rechtsform ist wichtiger denn je!
MoPeG 2024: Dieses Gesetz hat still und leise die Stimmrechtsverteilung in Personengesellschaften geändert. Was vorher eine sichere Lösung war, um die Kontrolle zu trennen, könnte jetzt zur Falle werden. Es ist, als würde man bei einem Brettspiel die Regeln in der Mitte der Partie ändern! 😱
Jetzt kommt der Teil, der wirklich zählt. Du musst handeln, bevor es zu spät ist. 🦸♂️
Prävention ist King: Der beste Weg, eine Betriebsaufspaltung zu vermeiden, ist, sie gar nicht erst entstehen zu lassen. Trenne Eigentum und Beherrschung. Das "Wiesbadener Modell", bei dem die Immobilie der Ehefrau gehört, kann eine clevere Lösung sein.
Reagiere strategisch: Wenn die Aufspaltung schon existiert, gibt es Wege, sie steuerneutral zu beenden. Denk an einen Formwechsel in eine GmbH & Co. KG oder eine Verschmelzung. Aber Achtung, das ist nichts für Anfänger!
Sprich mit einem Profi: Diese Materie ist so komplex wie das Innenleben eines Computers! 💻 Sprich unbedingt mit einem spezialisierten Steuerberater oder Anwalt. Eine Stunde Beratung kann dir später Zehntausende, wenn nicht Hunderttausende Euro sparen.
Die Betriebsaufspaltung ist eine der größten Fallen im deutschen Steuerrecht. Sie ist leise, heimtückisch und kann extrem teuer werden. Aber jetzt, wo du Bescheid weißt, bist du gewappnet! 💪
Der Gewerbeleerstand bedroht unsere Wirtschaft mehr als je zuvor. Homeoffice-Trends und der „Flight to Quality“ verstärken das Problem. Doch in dieser Krise steckt auch eine Chance: Eigentümer und Politik müssen zusammenarbeiten, um aus verödeten Gebäuden lebendige Stadtquartiere zu schaffen. Nutzen Sie diese Gelegenheit, um Ihre Immobilien strategisch zu transformieren und an den neuen Herausforderungen zu wachsen.
Hallo zusammen, hier ist euer Rene Wanzlik!
Ich habe mich diese Woche durch einen Berg von Daten und Analysen gewühlt, und was ich gefunden habe, hat mir den Schlaf geraubt.
Ganz ehrlich. Wir reden immer über Leerstand, als wäre es ein Schnupfen. Aber was wir gerade erleben, ist kein Schnupfen – es ist eine ausgewachsene Lungenentzündung für unsere Wirtschaft! 😱
Gewerbeleerstand ist wie Schimmel. Man sieht erst einen kleinen, unscheinbaren Fleck in der Ecke. Man ignoriert ihn. Aber unter der Oberfläche frisst er sich durch die Bausubstanz, bis die ganze Wand einstürzt. Und genau das passiert gerade mit unserem Immobilienmarkt. Das ist keine Übertreibung, das sind die knallharten Fakten.
Der Wandel ist da – und er hat keine Miete gezahlt
Vergessen Sie den „normalen“ Leerstand, wenn mal kurz ein Mieter wechselt. Das ist gesund, das ist Fluktuation. Worüber wir hier reden, ist struktureller Leerstand. Das ist der fiese Endgegner. 💪
Die Homeoffice-Revolution: Rund ein Viertel aller Deutschen arbeitet regelmäßig von zu Hause. Das ist keine Laune, das ist die neue Realität. Die Folge? In den Top-7-Städten hat sich die Leerstandsquote seit 2019 mehr als verdoppelt – auf über 5,8 Millionen Quadratmeter! Das ist, als wäre eine ganze Stadt aus Büros einfach verdampft.
Der „Flight to Quality“: Gleichzeitig wollen die Unternehmen, die noch ins Büro gehen, nur noch das Beste vom Besten. Top-Lage, nachhaltig, supermodern, mit Kaffeebar und Hundewiese. 🐶 Die Folge: Während A-Lagen noch Mieter finden, veröden Gebäude in B- und C-Lagen komplett. Der Markt spaltet sich brutal auf!
Das Innenstadt-Drama: Und dann haben wir die riesigen Wunden, die Ketten wie Galeria Karstadt Kaufhof hinterlassen. Diese riesigen Betonklötze stehen leer und ziehen ganze Einkaufsstraßen mit in den Abgrund. Das ist die berühmte „Abwärtsspirale“ live und in Farbe.
Die perverse Logik: Warum es sich lohnen kann, nichts zu tun (und warum das katastrophal ist!)
Jetzt kommt der Teil, bei dem man sich an den Kopf fasst. Man würde ja denken: „Senk doch einfach die Miete, dann kommt schon ein Mieter!“ Tja, falsch gedacht. Willkommen in der irren Welt von „Extend and Pretend“. Stellen Sie sich vor: Der Wert Ihrer Immobilie wird auf Basis der erwarteten Miete berechnet. Sagen wir, 1 Mio. € Mieteinnahmen pro Jahr bedeuten einen Wert von 20 Mio. €. Darauf haben Sie 16 Mio. € Kredit aufgenommen. Alles super.
Wenn Sie jetzt aber die Miete auf 700.000 € senken, um die Bude vollzukriegen, sinkt der Wert Ihrer Immobilie schlagartig auf 14 Mio. €.
ALARM! 🚨 Ihr Kredit ist plötzlich höher als der Wert der Immobilie. Die Bank wird Ihnen bei der nächsten Finanzierung den Hahn zudrehen.
Was ist also die finanziell „rationale“ Entscheidung für Eigentümer und Bank? Genau: Den Kredit verlängern (Extend) und so tun, als wäre die alte hohe Miete noch realistisch (Pretend). Man trägt lieber die laufenden Verluste, als den massiven Wertsturz in der Bilanz auszulösen. Das ist Marktversagen in Reinform! Die Preise bleiben künstlich hoch, der Leerstand zementiert sich und die ganze Wirtschaft leidet. Wahnsinn, oder?
Der Domino-Effekt: Wer am Ende wirklich zahlt
Dieser Leerstand ist kein Problem von ein paar Eigentümern. Die Rechnung zahlen wir alle:
Die Kommunen: Keine Mieter = keine Unternehmen = keine Gewerbesteuer. Einer Stadt wie Frankfurt entgehen pro 10.000 m² Leerstand rund 80.000 € pro Jahr!
Die Arbeitnehmer: Ein Bürogebäude mit 10.000 m² könnte locker 600-700 Arbeitsplätze beherbergen. Die fehlen. Und mit ihnen die Kaufkraft für den Bäcker, das Restaurant und den Laden um die Ecke. Das ist der berüchtigte „Donut-Effekt“ 🍩, der unsere Innenstädte aushöhlt.
Das Finanzsystem: Im schlimmsten Fall führt eine Welle von Kreditausfällen zu einer Bankenkrise. Dann reden wir nicht mehr über ein Branchenproblem, sondern über ein systemisches Risiko.
Vom Problem zur Leinwand der Zukunft!
Okay, genug der Schreckensszenarien. Denn diese Krise ist auch eine gigantische Möglichkeit! Wir müssen aufhören, diese Gebäude als Symbole des Verfalls zu sehen. Sie sind leere Leinwände für die Zukunft unserer Städte!
Eigentümer müssen handeln: Umnutzen! Umbauen! Neu positionieren! Aus Büros werden Wohnungen, aus Kaufhäusern werden Kultur-Hubs, Co-Working-Spaces oder Stadtteilzentren. Verkaufen, auch mit Verlust, kann besser sein, als weiter Geld zu verbrennen. Betrachtungen zu leerstehenden Wohnungen wären hierbei besonders wichtig.
Die Politik muss mitspielen: Leerstandskataster schaffen Transparenz. Förderprogramme für Umbauten helfen. Und Genehmigungsverfahren müssen schneller und flexibler werden!
Die Aufgabe ist riesig, aber die Chance ist einmalig. Wir können die monofunktionalen, langweiligen Zentren von gestern in die lebendigen, gemischt genutzten Quartiere von morgen verwandeln. Eine Übersicht der besten Ansätze könnte hier richtungsweisend sein.
Packen wir diese Leinwand an und malen wir ein besseres Bild unserer Städte!
