Warum der Blogbeitrag?
Der Krieg in der Ukraine ist eine humanitäre Katastrophe. Ich habe mit dem Artikel gewartet, um dieser Situation Respekt zu zollen. Mein Wissen beschränkt sich auf Immobilien, Wirtschaft und Krypto. So möchte ich nur (aus Ermangelung professioneller politischer Kenntnisse) die Auswirkungen des Krieges und der Inflation auf Immobilien, Hypothekenzinsen und Wirtschaft betrachten.
Durch die Preissteigerungen bei Öl, Gas und Rohstoffe im Allgemeine) wird die Inflation (Preissteigerungen) in der Welt, besonders aber in Europa und in den USA, angeheizt. Ich werde mich daher im ersten Teil auf den Markt der Weltleitwährung, den US Dollars (USD), konzentrieren. Da die Entwicklung des USD Marktumfeldes (Zinsen, Bonds, Währungskurs) direkte Auswirkungen auf deutsche Immobilien hat. Du hast sicherlich bemerkt, dass die EZB (Europäische Zentralbank) ihre Leitzinsen bisher (Stand März 2022) nicht angehoben hat, die Hypothekenzinsen aber in Deutschland um bis zu 80 Prozent gestiegen sind in den letzten 3 Monaten.
DER US Dollar (USD) als Leitwährung und Zinstreiber in Europa
Es ist wichtig sich den US amerikanischen Geldmarkt genauer anzuschauen.
Als Erstes gilt bei der Frage der derzeitig hohen Inflation in den USA die Situation der US-Notenbank zu klären: „Ist die globale Kriegsbedrohung schuld? Oder ist die FED schuld“ ?
Die Geschichte lehrt uns, dass es Letzteres ist. Die US-Notenbank (FED) ist in der Regel die Schuldige für die Beendigung sowohl von Wirtschaftsexpansionen, aber auch von extremer Inflation. Im aktuellen Fall hat die FED zu lange gewartet, um auf die eindeutige Inflationsentwicklung einzugehen.
Sie wird in den nächsten Wochen mit weiteren Zinserhöhungen reagieren, liegt aber trotzdem damit fast 800 Basispunkte hinter der jährlichen Inflationsrate zurück (800 Basispunkte sind 8 % ).
Zum Vergleich die Reaktionen der FED (1970 bis 2022):
Oben siehst Du, dass die FED das Mittel zur Wahl hat, die Inflation zu kontrollieren. Als die Inflation in den USA mit fast 25 Prozent ihren Höhepunkt (1980) erreicht, hatte die FED die Fund Rate auf 20 Prozent erhöht. Was war mit dem Anstieg in den Jahren 1974- 1975? So kam die Inflation erst unter Kontrolle, nachdem die FED die Zinsen stark an das Inflationsniveau angepasst hat. Im Mai1974 lag die Inflation bei ca. 9 %. Die FED hob die Zinsen auf 13 % an.
Warum gibt es den direkten Einfluss des US amerikanischen Geldmarktes auf die Zinsen in Europa
Dazu ist es wichtig zu verstehen, dass alle Kapitalmärkte verbunden sind und das Kapital sich die beste Rendite/Verzinsung sucht. Egal wo es die gibt auf der Welt. Sicherlich geht es dabei auch um Sicherheit und Währungsschwankungen.
Bewegt sich der Leitzins in den USA, hat das direkten Einfluß auf den Geldmarkt in Europa. Steigt der Leitzins in den USA, steigen die Zinsen für Tagesgelder, Festgelder, Bonds etc. in Übersee. In Europa gibt es jetzt einen aktuellen Kapitalabfluss. Anleger wandern ab in Richtung US – Kapitalmarkt und suchen dort bessere Zinsen und sichere Häfen, wie z.B. US- Staatsanleihen. Weil plötzlich viele Anleger US – Staatsanleihen haben möchten, kann Europa für seine Staatsanleihen nicht mehr so hohe Preise verlangen und muss dafür mehr Zinsen an die Anleger zahlen. Ein Angebot-Nachfrage-Prinzip, dass das Kapital beständig umwirbt. Die Zinsen deutsche Staatsanleihen erhöhen sich dadurch jetzt gerade.
Die Hypothekenbanken refinanzieren sich durch Pfandbriefe. Diese Pfandbriefe orientieren sich aber wiederum an den Zinsen der Staatsanleihen. Steigen die Zinsen für Staatsanleihen, steigen die Zinsen für Pfandbriefe, steigen die Zinsen für Baufinanzierungen.
Der Blick in die Glaskugel
Bitte achtet darauf, dass ich hier nur meine persönliche Meinung wiedergeben und natürlich diese Glaskugel nicht habe. Die nachfolgende Grafik findet man bei der EZB. Diese zeigt die Inflationsrate im Euroraum.
Wird diese Inflation sich ausweiten? Dazu die Meinung unserer Bevölkerung:
Ich sehe es weitaus drastischer als die deutsche Bevölkerung. Durch den Ukraine-Krieg entstehen Rohstoffknappheit, Lieferkettenprobleme und globale Kriegsgefahr. Diese erhöhen allgemein die Preise weiter.
Für Investoren gerade in Immobilien führt kein Weg daran vorbei: Die aktuelle Situation in der Ukraine und die weltweite Inflationsgefahr in den Kernmärkten wird kurz-, mittel- und langfristige geopolitische und wirtschaftliche Auswirkungen haben. Die Inflation zieht an und es ist durchaus möglich, dass 2022 die Lebenshaltungskosten massiv steigen werden (möglicherweise um 10 % bis 20 %, hauptsächlich getrieben durch Miete, Rohstoffe und dort vor allen Dingen Lebensmittel, Benzin, Diesel.
Was tun (im Allgemeinen)?
- in Rüstungsaktien investieren (werde ich aus moralischen Gründen nicht tun, wer es tut, sollte darüber nachdenken, die Gewinne in die Ukraine zu spenden)
- in Energieaktien investieren
- in russische Aktien investieren, so es möglich ist (Chinesen und Vermögensverwalter tun es schon (werde ich aus moralischen Gründen nicht tun, wer es tut, sollte darüber nachdenken, die Gewinne in die Ukraine zu spenden))
- derzeit stark diversifizieren
- weniger Tech, mehr Value
- Wasserfilter und nicht verderbliche Lebensmittel (Dosen) kaufen
- Spenden in die Ukraine
Was tun mit Immobilien?
- Nebenkosten bei den Mieter anpassen (so schnell als möglich).
- Indexierung auch bei Wohnungsmietverträge
- Zinsbindung bei Hypothekendarlehen maximal (je nach Anlageziel) lang vereinbaren
- keine maximalen Hebel mehr (mehr Eigenkapital)
- Baupreise so schnell als möglich mit Festpreisen vertraglich sichern
- Vertragspartner auf Bonität überprüfen
- die Nachfrage nach Immobilien sinkt bei steigenden Zinsen
- Beleihungsbewertungen bei der finanzierenden Bank können zu Eigenkapitalnachschüssen führen
- erhöhte Mietausfallwagnisse
- Assetklasse Immobilien neu gewichten im Portfolio
- Risiko des Untergangs bei Krieg versus Hypotheken bleiben
- Zwangshypotheken zur Finanzierung Staatsschulden
- bei Währungsreformen willkürlicher Währungsumtausch zu Gunsten des Staates
Bester Fall
- Du sicherst Dir jetzt langfristig gute Zinskonditionen bei Deinen Immobiliendarlehen.
- Die Indexierung Deiner Mietverträgen passt Deine Mieteneinnahmen an die Inflation an.
- Die Inflation entwertet Dein Darlehensvaluta bei Deinem Darlehensgeber.
- Es gibt keinen Krieg in Deutschland.
- Es gibt keine Währungsreform.
- Es gibt keine staatliche Zwangshypothek zur Entschuldung des Staatshaushaltes.
- Es gibt keine neuen dramatischen Steuernachteile für Immobilienbesitzer.
Ich hoffe ich konnte Dir etwas helfen oder Dich zum Nachdenken anregen. Gerne freue ich mich über Deine Meinung und Dein Wissen.
Dein
