🏡 Wohnungsmarkt 2025: Kaufen oder Warten? Die Preise bleiben in Bewegung! 📉📈

Die aktuelle Immowelt-Analyse zeigt, dass Preise für Bestandswohnungen seit 2022 um bis zu 18 % gefallen sind. Während einige Städte weiterhin Preisrückgänge verzeichnen, steigen die Preise in anderen bereits wieder. Käufer und Verkäufer müssen regionale Unterschiede genau im Auge behalten, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Guten Morgen, liebe Immobilienfreunde! ☕🏠

Die neueste Immowelt-Analyse zeigt: Wohnungen sind aktuell bis zu 18 % günstiger als noch zum Höhepunkt des Immobilienbooms 2022 – doch die Preise bewegen sich nicht überall gleich. Während einige Städte weiter fallen, zeigen andere erste Anzeichen für eine Trendwende nach oben. Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer? 🤔

🔍 Die Fakten: Preisanalyse aus 81 Großstädten
Laut der Immowelt-Untersuchung wurden die Angebotspreise pro Quadratmeter von Bestandswohnungen (75 qm, 3 Zimmer, Baujahr 1990er-Jahre) analysiert. Dabei zeigt sich:

Seit Juni 2022 sind die Preise vielerorts deutlich gefallen. 📉
Im Vergleich Januar 2024 – Januar 2025 steigen sie jedoch in einigen Städten wieder. 📈

Aber warum passiert das? Und welche Städte sind besonders betroffen? Werfen wir einen genaueren Blick auf die Zahlen!

📉 Wo die Preise weiter fallen (Juni 2022 – Januar 2025)

In diesen Städten sind die Angebotspreise besonders stark gesunken:

🏚️ Kiel: -18 %
🏚️ Fürth & Göttingen: -17 %
🏚️ Rostock: -16 %
🏚️ Stuttgart: -15 %
🏚️ München: -13 %

❓ Warum fallen die Preise hier?

1️⃣ Zinsanstieg & teure Finanzierungen 💰
Die massiv gestiegenen Zinsen haben Käufer abgeschreckt. Kredite sind teuer, und viele können sich den Kauf schlicht nicht mehr leisten. Besonders in ohnehin hochpreisigen Städten wie München & Stuttgart hat das eine deutliche Dämpfung bewirkt.

2️⃣ Rückgang der Nachfrage 🏡
In Städten wie Kiel, Rostock oder Göttingen haben viele Käufer den Markt verlassen, weil sie entweder weiter auf fallende Preise hoffen oder wegen der wirtschaftlichen Unsicherheit vorsichtiger geworden sind. Weniger Käufer = weniger Wettbewerb = niedrigere Preise.

3️⃣ Überangebot in manchen Regionen 🏗️
In einigen Städten gab es in den Boom-Jahren viele Neubauprojekte, die jetzt zu einer hohen Anzahl von verfügbaren Wohnungen führen. Wenn das Angebot steigt, aber die Nachfrage sinkt, führt das zu Preisrückgängen. Besonders spürbar in Fürth, Göttingen und Rostock.

📈 Wo die Preise wieder steigen (Jan. 2024 – Jan. 2025)

Hier haben sich die Preise zuletzt erholt:

🚀 Jena: +11 %
🚀 Remscheid & Solingen: +10 %
🚀 Münster: +9 %
🚀 Potsdam & Augsburg: +8 %

❓ Warum steigen die Preise hier?

1️⃣ Mangel an verfügbarem Wohnraum 🏘️
Städte wie Jena, Münster und Potsdam haben eine hohe Nachfrage nach Wohnraum, aber wenig Neubau. Besonders Unistädte und wirtschaftsstarke Regionen bleiben gefragt, was die Preise trotz hoher Zinsen wieder steigen lässt.

2️⃣ Rückkehr der Investoren 📊
Nachdem viele Kapitalanleger 2022 und 2023 zögerlich waren, kehren einige jetzt zurück. Die Märkte beruhigen sich, und erste Käufer wittern wieder Chancen. Das führt in Städten mit stabiler Wirtschaft zu Preisanstiegen.

3️⃣ Steigende Baukosten & Sanierungspflichten 🏗️
Die neuen Energieeffizienz-Vorgaben und Sanierungspflichten verteuern den Bau und die Modernisierung von Wohnungen. Weniger neue Wohnungen + steigende Kosten = höhere Preise für den Bestand. Besonders in Remscheid, Solingen & Augsburg ist das spürbar.

🏠 Jetzt kaufen oder lieber warten?

🔹 Für Käufer:
✅ In vielen Städten sind die Preise aktuell günstiger als 2022 – wer genügend Eigenkapital hat, könnte jetzt gute Deals machen.
⏳ Aber: Die Zinsen sind immer noch hoch, und einige Märkte könnten weiter nachgeben.

🔹 Für Verkäufer:
✅ In einigen Städten erholen sich die Preise wieder, insbesondere in Wachstumsregionen wie Jena oder Münster.
⏳ Aber: Wer in einer Stadt mit fallenden Preisen verkaufen will, muss sich bewusst sein, dass die Hochpreisphase vorbei ist.

📢 Fazit: 2025 bleibt spannend!

📉 In vielen Städten sind Wohnungen weiter günstiger als 2022 – die Chance für Käufer!
📈 Aber: In einigen Märkten steigen die Preise schon wieder – Zeit für Verkäufer, aktiv zu werden!
📊 Immowelt zeigt, dass sich der Markt stabilisiert, aber regionale Unterschiede enorm sind.

Was meint ihr? Jetzt zuschlagen oder noch abwarten? 🤔💬

🔎 Quelle: Immowelt-Analyse (Januar 2025)

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💥 Geld ist nicht gleich Kapital – Warum kluge Immobilieninvestoren den Unterschied kennen sollten!💥

Kapital und Geld sind nicht dasselbe – ein essenzieller Unterschied, den Immobilieninvestoren verstehen sollten. Während Geld nur ein Tauschmittel ist, bedeutet Kapital produktive Nutzung und Wertschöpfung. Fehlende Unterscheidung kann zu Spekulationsblasen führen; kluge Investitionen hingegen schaffen nachhaltigen Wohlstand.

Einleitung: Der alte Irrtum um Geld und Kapital 🤯🏛️

Wer glaubt, dass Kapital und Geld das Gleiche sind, irrt sich gewaltig – und das schon seit Jahrhunderten! 😏 Bereits in der Antike und im Mittelalter schwirrte die Idee herum, Handel sei ein Nullsummenspiel: Was der eine gewinnt, verliert der andere. Dieses Vorurteil prägt bis heute unser Denken über Vermögensaufbau und Investitionen. 💸🚫 Doch vor allem in der Immobilienwelt ist es superwichtig, den feinen Unterschied zwischen Geld und Kapital zu kennen.

Was die Sache spannend macht: Im 13. Jahrhundert erkannte ein cleverer Franziskanerpater namens Petrus Johannis Olivi, dass Kapital viel mehr ist als nur ein Bündel Münzen. Er legte damit den Grundstein für das Verständnis von produktiven Investitionen und die schrittweise Aufhebung des Zinsverbots (Franco, 2021). Heute ist dieser Unterschied wieder etwas in Vergessenheit geraten – mit teils fatalen Folgen für Märkte und Investoren. 😬

1. Kapital und Geld – Ein Blick in die Geschichte ⏳💶🏗️

Im Mittelalter galt lange die Überzeugung: Zinsen zu verlangen sei böse und unmoralisch. Doch die wirtschaftliche Expansion Europas zwischen dem 11. und 13. Jahrhundert zeigte, dass Handel nicht nur ein Nullsummenspiel war, sondern tatsächlich den Wohlstand aller steigern konnte. 🏰💹

Der schlaue Olivi erkannte damals etwas Revolutionäres:

Geld ist lediglich ein neutrales Tauschmittel.
Kapital hingegen sind produktive Güter, die in der Produktion eingesetzt werden und somit Mehrwert schaffen! 💡🏭

👉 Klartext: Wenn ihr eure Immobilie vermietet, wird sie zum Kapital, weil sie laufende Erträge generiert. Wenn ihr sie dagegen nur leer stehen lasst, bleibt sie totes Vermögen – wie ein Goldklumpen im Tresor.

2. Wenn Geld mit Kapital verwechselt wird… 😵💣

Heute vermischt man oft die Begriffe Geld und Kapital, was zu echten Problemen führt. Das Paradebeispiel: Thomas Piketty mit seinem Bestseller „Das Kapital im 21. Jahrhundert“. Piketty wirft Kapital und Vermögen in einen Topf und argumentiert daher für höhere Vermögenssteuern. Doch das greift viel zu kurz, weil Kapital eben nicht einfach Vermögen ist! (Piketty, 2014)

🔎 Die Folgen für den Immobilienmarkt:

Geldflut ≠ Kapitalwachstum: Wenn die EZB fleißig Geld druckt, bedeutet das nicht automatisch mehr Kapital. Stattdessen steigen oft nur die Preise von Vermögenswerten – darunter Immobilien. 💶➡️💥🏠
Spekulationsblasen: Steigende Immobilienpreise ohne realen Wertzuwachs führen zu Blasen. Das passiert, wenn Kapital (produktive Immobilien) mit bloßem Geldvermögen verwechselt wird. 🎈🏘️
Cantillon-Effekt: Wer zuerst Zugriff auf das frisch gedruckte Geld hat, profitiert, während alle anderen draufzahlen. Der französische Ökonom Richard Cantillon erkannte diesen Effekt schon im 18. Jahrhundert (Briggs & Mayer, 2024).

3. Was bedeutet das konkret für euch als Immobilieninvestoren? 🧐🏢💡

Wer klug in Immobilien investieren will, sollte unbedingt zwischen Geld und Kapital unterscheiden. Denn nur Immobilien, die produktiv genutzt werden – sprich, durch Vermietung Einnahmen bringen –, sind echtes Kapital. Alles andere ist totes Vermögen! 🚪🔒

👉 Hier ein paar Tipps, wie ihr euer Geld in echtes Kapital verwandelt:

Langfristig denken: Setzt auf nachhaltige Investitionen, die euch langfristig stabilen Cashflow liefern. 💰📈
Geldpolitik im Blick behalten: Steigende Geldmengen bedeuten nicht automatisch Wertzuwächse. Achtet darauf, ob der Preisanstieg eurer Immobilien real oder nur spekulativ ist. 👀🔍
Reale Wertschöpfung fördern: Euer Ziel sollte sein, echte Werte zu schaffen – etwa durch Modernisierung, energetische Sanierung oder den Bau neuer Wohnungen. 🌱🔧

Fazit: Geld ist nicht gleich Kapital! 🚀💶≠🏭

Der Unterschied zwischen Geld und Kapital ist keine Kleinigkeit – und das wussten schon die klugen Köpfe des 13. Jahrhunderts wie Olivi. Wer den Unterschied ignoriert, riskiert Fehlentscheidungen und Spekulationsblasen. Wer ihn versteht, kann dagegen nachhaltige und erfolgreiche Investitionen tätigen. 💪🏡

Also, liebe Immo-Freunde: Lasst uns aus der Geschichte lernen und unser Geld in produktives Kapital verwandeln. So schaffen wir echten Wohlstand – für uns und die nächste Generation! 🌟✨

Euer Rene Wanzlik
#ImmoPuls #KapitalKlugEinsetzen #ImmobilienMitWeitblick #OliviWarEinGuter

Quellen:

Franco, G. (2021). Die Wirtschaftsethik des Petrus Johannis Olivi. Hamburg: Felix Meiner Verlag.
Franco, G., & Nickl, P. (2018). A Certain Seminal Character of Profit which We Commonly Call “Capital”: Peter of John Olivi and the Tractatus de contractibus. Journal for Markets and Ethics, 6(1), 11–20.
Briggs, M., & Mayer, T. (2024). Die derzeitige Geldpolitik folgt einer fehlerhaften Theorie. Flossbach von Storch Research Institute.
Piketty, T. (2014). Das Kapital im 21. Jahrhundert. München: C.H. Beck.

Krieg, Inflation, Immobilien und Hypothekenzinsen

– Inflation und Auswirkungen auf Immobilien
– Zusammenhang US Geldmarkt und europäische Zinsen
– Handlungsideen für Kapitalanleger
– bester Fall für Immobilienbesitzer

Warum der Blogbeitrag?

Der Krieg in der Ukraine ist eine humanitäre Katastrophe. Ich habe mit dem Artikel gewartet, um dieser Situation Respekt zu zollen. Mein Wissen beschränkt sich auf Immobilien, Wirtschaft und Krypto. So möchte ich nur (aus Ermangelung professioneller politischer Kenntnisse) die Auswirkungen des Krieges und der Inflation auf Immobilien, Hypothekenzinsen und Wirtschaft betrachten.

Durch die Preissteigerungen bei Öl, Gas und Rohstoffe im Allgemeine) wird die Inflation (Preissteigerungen) in der Welt, besonders aber in Europa und in den USA, angeheizt. Ich werde mich daher im ersten Teil auf den Markt der Weltleitwährung, den US Dollars (USD), konzentrieren. Da die Entwicklung des USD Marktumfeldes (Zinsen, Bonds, Währungskurs) direkte Auswirkungen auf deutsche Immobilien hat. Du hast sicherlich bemerkt, dass die EZB (Europäische Zentralbank) ihre Leitzinsen bisher (Stand März 2022) nicht angehoben hat, die Hypothekenzinsen aber in Deutschland um bis zu 80 Prozent gestiegen sind in den letzten 3 Monaten.

DER US Dollar (USD) als Leitwährung und Zinstreiber in Europa

Es ist wichtig sich den US amerikanischen Geldmarkt genauer anzuschauen.

Als Erstes gilt bei der Frage der derzeitig hohen Inflation in den USA die Situation der US-Notenbank zu klären: „Ist die globale Kriegsbedrohung schuld? Oder ist die FED schuld“ ?

Die Geschichte lehrt uns, dass es Letzteres ist. Die US-Notenbank (FED) ist in der Regel die Schuldige für die Beendigung sowohl von Wirtschaftsexpansionen, aber auch von extremer Inflation. Im aktuellen Fall hat die FED zu lange gewartet, um auf die eindeutige Inflationsentwicklung einzugehen.

Sie wird in den nächsten Wochen mit weiteren Zinserhöhungen reagieren, liegt aber trotzdem damit fast 800 Basispunkte hinter der jährlichen Inflationsrate zurück (800 Basispunkte sind 8 % ).

Zum Vergleich die Reaktionen der FED (1970 bis 2022):

Quelle: Tradingeconomics.com, Vergleich US FED FUND RATE versus US INFLATION RATE

Oben siehst Du, dass die FED das Mittel zur Wahl hat, die Inflation zu kontrollieren. Als die Inflation in den USA mit fast 25 Prozent ihren Höhepunkt (1980) erreicht, hatte die FED die Fund Rate auf 20 Prozent erhöht. Was war mit dem Anstieg in den Jahren 1974- 1975? So kam die Inflation erst unter Kontrolle, nachdem die FED die Zinsen stark an das Inflationsniveau angepasst hat. Im Mai1974 lag die Inflation bei ca. 9 %. Die FED hob die Zinsen auf 13 % an.

Quelle: Tradingeconomics.com, Vergleich US FED FUND RATE versus US INFLATION RATE 1974

Warum gibt es den direkten Einfluss des US amerikanischen Geldmarktes auf die Zinsen in Europa

Dazu ist es wichtig zu verstehen, dass alle Kapitalmärkte verbunden sind und das Kapital sich die beste Rendite/Verzinsung sucht. Egal wo es die gibt auf der Welt. Sicherlich geht es dabei auch um Sicherheit und Währungsschwankungen.

Bewegt sich der Leitzins in den USA, hat das direkten Einfluß auf den Geldmarkt in Europa. Steigt der Leitzins in den USA, steigen die Zinsen für Tagesgelder, Festgelder, Bonds etc. in Übersee. In Europa gibt es jetzt einen aktuellen Kapitalabfluss. Anleger wandern ab in Richtung US – Kapitalmarkt und suchen dort bessere Zinsen und sichere Häfen, wie z.B. US- Staatsanleihen. Weil plötzlich viele Anleger US – Staatsanleihen haben möchten, kann Europa für seine Staatsanleihen nicht mehr so hohe Preise verlangen und muss dafür mehr Zinsen an die Anleger zahlen. Ein Angebot-Nachfrage-Prinzip, dass das Kapital beständig umwirbt. Die Zinsen deutsche Staatsanleihen erhöhen sich dadurch jetzt gerade.

Die Hypothekenbanken refinanzieren sich durch Pfandbriefe. Diese Pfandbriefe orientieren sich aber wiederum an den Zinsen der Staatsanleihen. Steigen die Zinsen für Staatsanleihen, steigen die Zinsen für Pfandbriefe, steigen die Zinsen für Baufinanzierungen.

Der Blick in die Glaskugel

Bitte achtet darauf, dass ich hier nur meine persönliche Meinung wiedergeben und natürlich diese Glaskugel nicht habe. Die nachfolgende Grafik findet man bei der EZB. Diese zeigt die Inflationsrate im Euroraum.

Inflationsrate (HICP) Quelle: EZB, https://sdw.ecb.europa.eu/

Wird diese Inflation sich ausweiten? Dazu die Meinung unserer Bevölkerung:

Ich sehe es weitaus drastischer als die deutsche Bevölkerung. Durch den Ukraine-Krieg entstehen Rohstoffknappheit, Lieferkettenprobleme und globale Kriegsgefahr. Diese erhöhen allgemein die Preise weiter.

Für Investoren gerade in Immobilien führt kein Weg daran vorbei: Die aktuelle Situation in der Ukraine und die weltweite Inflationsgefahr in den Kernmärkten wird kurz-, mittel- und langfristige geopolitische und wirtschaftliche Auswirkungen haben. Die Inflation zieht an und es ist durchaus möglich, dass 2022 die Lebenshaltungskosten massiv steigen werden (möglicherweise um 10 % bis 20 %, hauptsächlich getrieben durch Miete, Rohstoffe und dort vor allen Dingen Lebensmittel, Benzin, Diesel.

Was tun (im Allgemeinen)?

in Rüstungsaktien investieren (werde ich aus moralischen Gründen nicht tun, wer es tut, sollte darüber nachdenken, die Gewinne in die Ukraine zu spenden)
in Energieaktien investieren
in russische Aktien investieren, so es möglich ist (Chinesen und Vermögensverwalter tun es schon (werde ich aus moralischen Gründen nicht tun, wer es tut, sollte darüber nachdenken, die Gewinne in die Ukraine zu spenden))
derzeit stark diversifizieren
weniger Tech, mehr Value
Wasserfilter und nicht verderbliche Lebensmittel (Dosen) kaufen
Spenden in die Ukraine

Was tun mit Immobilien?

Nebenkosten bei den Mieter anpassen (so schnell als möglich).
Indexierung auch bei Wohnungsmietverträge
Zinsbindung bei Hypothekendarlehen maximal (je nach Anlageziel) lang vereinbaren
keine maximalen Hebel mehr (mehr Eigenkapital)
Baupreise so schnell als möglich mit Festpreisen vertraglich sichern
Vertragspartner auf Bonität überprüfen
die Nachfrage nach Immobilien sinkt bei steigenden Zinsen
Beleihungsbewertungen bei der finanzierenden Bank können zu Eigenkapitalnachschüssen führen
erhöhte Mietausfallwagnisse
Assetklasse Immobilien neu gewichten im Portfolio
- Risiko des Untergangs bei Krieg versus Hypotheken bleiben
- Zwangshypotheken zur Finanzierung Staatsschulden
- bei Währungsreformen willkürlicher Währungsumtausch zu Gunsten des Staates

Bester Fall

Du sicherst Dir jetzt langfristig gute Zinskonditionen bei Deinen Immobiliendarlehen.
Die Indexierung Deiner Mietverträgen passt Deine Mieteneinnahmen an die Inflation an.
Die Inflation entwertet Dein Darlehensvaluta bei Deinem Darlehensgeber.
Es gibt keinen Krieg in Deutschland.
Es gibt keine Währungsreform.
Es gibt keine staatliche Zwangshypothek zur Entschuldung des Staatshaushaltes.
Es gibt keine neuen dramatischen Steuernachteile für Immobilienbesitzer.

Ich hoffe ich konnte Dir etwas helfen oder Dich zum Nachdenken anregen. Gerne freue ich mich über Deine Meinung und Dein Wissen.

Dein