Sechs bis acht Euro kostet der Quadratmeter in Magdeburg, in Berlin und München das Zwei- bis Dreifache – und beide Welten fallen unter dieselbe Mietpreisbremse. Die wurde bis 2029 verlängert – Stichwort Verlängerung der Mietpreisbremse –, obwohl die vorliegenden Evaluierungen nur eine Dämpfung der Angebotsmieten im niedrigen einstelligen Prozentbereich zeigen. In meinem 312-Wohnungs-Deal saß die Kostenfalle am Ende bei 70.887,40 Euro – der Grund war der Rückstau bei Dach, Strang und Fenstern, nicht § 556d BGB. Die Mietpreisbremse ist ein Sündenbock, der von der eigentlichen Kalkulation ablenkt.
Hallo liebe Immobilienfreunde, hier ist euer Rene Wanzlik.
Mietpreisbremse: was sie regelt – und was sie nicht regelt
Die Mietpreisbremse steht in den §§ 556d bis 556g BGB. Sie begrenzt die Miete bei Neuabschluss eines Vertrages auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete – also die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent –, die sich etwa anhand eines Mietspiegels bestimmen lässt. Ein qualifizierter Mietspiegel kann dabei eine besonders aussagekräftige Grundlage sein. Die zulässige Miethöhe hängt dabei auch von der Ausgangsmiete und der Vormiete ab. Die Regel gilt nur in Gebieten, die die Landesregierungen per Rechtsverordnung – der Mietpreisbegrenzungsverordnung – ausweisen. Zuständig für die Datengrundlage dieser Gebietskulisse ist das BBSR. Ausgenommen sind Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
Der entscheidende Punkt wird in der Debatte fast immer übersehen: Die Mietpreisbremse greift bei der Wiedervermietung und am neuen Vertrag. Sie greift nicht am Bestand, nicht an der Angebotsmenge und nicht an den Baukosten. Bestandsmieten bewegen sich über § 557 BGB und die Kappungsgrenze, also über einen völlig anderen Mechanismus. Auch Mieterhöhungen im Bestand sind davon zu unterscheiden.
Das erklärt, warum der Teilindex Nettokaltmiete im Verbraucherpreisindex des Destatis die reale Angebotsmiete systematisch unterschätzt. Bestandsmieten sind träge, sie folgen der Marktlage mit Jahren Verzögerung. Wer aus dieser Zahl eine Wirksamkeit der Mietpreisbremse ableitet, vergleicht zwei Dinge, die nichts miteinander zu tun haben.
In den vergangenen drei Jahrzehnten habe ich rund 132 Millionen Euro Transaktionsvolumen begleitet, überwiegend in Magdeburg und Ostdeutschland. In dieser Zeit war die Mietpreisbremse nie der Grund, warum ein Deal nicht zustande kam. Der Grund war fast immer die Substanz des Objekts.
Warum die Mietpreisbremse in Magdeburg ins Leere läuft
Es gibt nicht den deutschen Mietmarkt. Es gibt hunderte lokale Preisfindungen, und ich arbeite seit Jahren mit dem Bild von 400 Teilmärkten statt einem Markt. In Magdeburg, Halle oder Chemnitz liegt die Ausgangsmiete in vielen Lagen bei sechs bis acht Euro je Quadratmeter – häufig unter der ortsüblichen Vergleichsmiete laut örtlichem Mietspiegel.
Eine Preisgrenze, die 10 Prozent über einer Vergleichsmiete liegt, die der Markt ohnehin nicht erreicht, ist wirkungslos. Die Mietpreisbremse bremst dort nichts, weil es nichts zu bremsen gibt. Sie erzeugt aber Dokumentationspflichten, Rechtsunsicherheit und Beratungskosten – und die landen in der Kalkulation. Wer eine Rüge prüft oder zu viel gezahlte Miete zurückfordert, wendet sich etwa an einen Mieterverein oder einen Rechtsdienstleister.
Und genau hier kippt die Logik. Ein Eigentümer, der eine Regulierung nicht einpreisen kann, preist das Risiko ein. Er verschiebt Investitionen, schiebt Instandhaltung und wartet. Nicht weil die Mietpreisbremse die Miete deckelt, sondern weil er die nächste Verschärfung antizipiert.
Die eigentliche Kostenfalle im Osten ist eine andere. Es sind Baukosten, Zins und der Instandhaltungsrückstau. Bei dem 312-Wohnungs-Deal mit der 70.887,40-Euro-Position war die Mietpreisbremse kein Faktor – die Substanz war es. Wie schnell dabei aus einem mittleren Problem ein Millionenproblem wird, habe ich hier beschrieben: Millionen-Deals sterben selten am Preis. Meistens an 28 Quadratmetern..
Mietpreisbremse in Zahlen: Angebotsmieten, Neubau, Rendite
Die folgende Gegenüberstellung ist eine Größenordnung, keine amtliche Statistik. Sie zeigt, warum dieselbe Mietpreisbremse in zwei Märkten zwei völlig unterschiedliche Wirkungen entfaltet.
| Ausgangsmiete Neuvertrag | etwa 14 bis 22 Euro/qm | etwa 6 bis 8 Euro/qm |
|---|---|---|
| Verhältnis zur Vergleichsmiete | deutlich darüber, Bremse greift | häufig darunter, Bremse greift selten |
| Wirkung auf Angebotsmiete | Dämpfung im niedrigen einstelligen Prozentbereich | faktisch keine Wirkung |
| Neubautätigkeit | rückläufig, Genehmigungen brechen ein | ohnehin niedrig, stark investitionsabhängig |
| Dominanter Renditehebel | Bestand, Value-Add, Mieterbindung | Energie, Verwaltungskosten, Leerstand |
| Größter Kostenblock | Grundstück und Baukosten | Instandhaltungsrückstau |
Was Eigentümer und Investoren jetzt tun sollten
In A-Städten geht Rendite nicht mehr über die Mietsteigerung im Neuvertrag. Sie geht über Bestand, Value-Add und Mieterbindung. Wer dort kalkuliert, sollte die Mietpreisbremse als Konstante behandeln, nicht als Risiko – und den Hebel dort suchen, wo er tatsächlich zieht: geringere Fluktuation, saubere Nebenkostenabrechnung, gezielte Modernisierung. Dabei sollten auch Vertragsmodelle wie Indexmiete und Staffelmiete in der Kalkulation berücksichtigt werden.
In ostdeutschen B- und C-Städten ist die Mietpreisbremse kein Investitionshindernis. Dort entscheiden Qualität, Energie und Verwaltungskosten. Ein sanierter Bestand mit niedrigen Bewirtschaftungskosten schlägt jede Mietsteigerung, die ohnehin nicht durchsetzbar ist. Wie die Zinsseite diese Rechnung verschiebt, steht in Bauzins 2026: Warum die EZB ihn nicht allein bestimmt.
Der dritte Punkt ist unbequem, aber ehrlich: Die Mietpreisbremse ist nicht das Problem, sie ist der bequeme Adressat. Wer die eigene Rendite mit ihr erklärt, hat die Kalkulation nicht gemacht. Die Mietpreisbremse ersetzt keine Due Diligence – sie verdeckt nur, wenn man sie lässt.
Das Gegenargument zur Mietpreisbremse, das ich ernst nehme
Ohne die Mietpreisbremse würden Mieten in angespannten Wohnungsmärkten kurzfristig stärker steigen, und Verdrängung würde zunehmen. Das ist richtig, und ich halte es nicht für ein Scheinargument. In Berliner Kiezen geht es für einzelne Haushalte um die Existenz, nicht um ein paar Prozent Mietrendite. Die Regulierung richtet sich an Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist.
Nur löst eine Preisdeckelung ohne Angebotsausweitung dieses Problem nicht. Sie verschiebt es. Wer heute eine Wohnung sucht und keine findet, hat von einem gedeckelten Preis nichts. Der Wohnungsmarkt reagiert auf Mengen, nicht auf Obergrenzen. Die Wohnungsversorgung für Neubürger hängt ebenfalls davon ab, ob zusätzliches Angebot entsteht.
Deshalb bleibe ich beim lokalen Realitätscheck: Die Mietpreisbremse ist in Magdeburg wirkungslos und in München überfällig – und beides gleichzeitig ist der eigentliche Befund. Ein Gesetz, das 400 Teilmärkte mit einem Maßstab misst. Die Berliner Mietrechtspolitik und ihre Folgen habe ich hier ausführlich beschrieben: Mietrecht II: Berlin schützt die Mieter – und bei mir in Magdeburg lachen wir leise.
Wer die Mietpreisbremse abschaffen will, muss die Angebotsseite liefern. Wer sie behalten will, muss dasselbe tun. Alles andere ist Symbolpolitik mit Warteliste.
Wie teuer diese Symbolpolitik für Eigentümer wird, zeigt die Abrechnung meines 312-Wohnungs-Deals: 70.887,40 Euro: Wie der Staat meinen 312-Wohnungs-Deal bombardiert.
Bleibt dran, liebe Immobilienfreunde.
Herzlichst, Ihr Rene Wanzlik und Team
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Quellen und weiterführende Links
Alle hier genannten Zahlen, Daten und weiterführenden Quellen sind direkt klickbar.
Beiträge auf wanzlik.blog
Millionen-Deals sterben selten am Preis. Meistens an 28 Quadratmetern.
70.887,40 Euro: Wie der Staat meinen 312-Wohnungs-Deal bombardiert
Mietrecht II: Berlin schützt die Mieter – und bei mir in Magdeburg lachen wir leise
44 Millionen Wohnungen – und trotzdem Wohnungsnot?
Bauzins 2026: Warum die EZB ihn nicht allein bestimmt
Über Rene Wanzlik – 30 Jahre Immobilienpraxis
Gesetze und Rechtsgrundlagen
Bürgerliches Gesetzbuch § 556d – Begrenzung der Wiedervermietungsmiete
Bürgerliches Gesetzbuch § 556g – Auskunftspflicht und Bußgeldvorschriften
Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen – Mietrecht und Mietpreisbegrenzung
Amtliche Statistik und Forschung
Destatis – Verbraucherpreisindex, Teilindex Nettokaltmiete
Destatis – Wohnen und Wohnungsbestand
Deutsche Bundesbank – Immobilienpreise und Wohnungsmarktbericht
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) – Wohnungs- und Immobilienmärkte
Europäische Zentralbank – Bank Lending Survey zur Kreditvergabe
IW Köln – Schwerpunkt Wohnen und Immobilienmarkt
DIW Berlin – Forschungsfeld Wohnen und Mieten
ifo Institut Dresden – Bau- und Immobilienmarkt Ostdeutschland
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen – Neubau und Investitionslage
Haus & Grund Deutschland – Positionspapiere Mietrecht und Mietpreisbremse
Deutscher Bundestag – Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse
Öffentliche Debatte
LinkedIn-Diskussion zur Mietpreisbremse – Beiträge aus dem Netzwerk von Rene Wanzlik
Transparenzhinweis
Datenstand: Mai 2026. Die Zahlen in der Vergleichstabelle sind gerundete Größenordnungen aus öffentlich zugänglichen Marktbeobachtungen und Evaluierungen, keine amtliche Einzelstatistik. Rechtsgrundlagen nach §§ 556d bis 556g BGB in der ab 2026 geltenden Fassung; Ausweisungen erfolgen über die Rechtsverordnungen der Länder auf Grundlage der BBSR-Mietendaten. Eigene Praxisangaben (312-Wohnungs-Deal, 70.887,40 Euro, rund 132 Millionen Euro begleitetes Transaktionsvolumen) beruhen auf internen Abrechnungen und Projektunterlagen und sind nicht extern geprüft.
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