Im September 2023 lag der EZB-Einlagensatz bei 4,00 Prozent. Im Juni 2025 stand er bei 2,00 Prozent. Die zehnjährigen Bauzinsen liegen trotzdem bei rund 3,3 bis 3,9 Prozent. Wer auf eine billige Anschlussfinanzierung wartet, wartet auf den falschen Zins.
Hallo liebe Immobilienfreunde, hier ist euer Rene Wanzlik.
Warum Bauzinsen nicht am Leitzins hängen
Der Bauzins hat zwei Teile. Die Bank orientiert sich an den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und Pfandbriefe. Danach legt sie ihren Risikoaufschlag darauf. Deshalb macht der Kapitalmarkt den Preis, nicht die EZB. Die Konditionen für eine Baufinanzierung hängen außerdem von Eigenkapital, Bonität, Sicherheiten und Beleihungsauslauf ab.
Der Leitzins der EZB wirkt nur am kurzen Ende. Er verbilligt Tagesgeld. Aber ein Immobiliendarlehen über zwanzig Jahre muss sich eine Bank heute für zehn Jahre einkaufen. Sie orientiert sich also an der aktuellen Zehn-Jahres-Rendite, nicht am Einlagensatz von übermorgen.
Deshalb passiert oft das Gegenteil. Die EZB senkt, und die Bauzinsen steigen leicht. Weil der Markt gleichzeitig Inflation, Staatsdefizite und die Nachfrage nach Pfandbriefen einpreist. Wer die Zinsentwicklung beobachten will, braucht die Umlaufrendite. Der Einlagensatz ist nur die Überschrift. Mehr zur Zinsbildung habe ich hier aufgeschrieben: Bauzins 2026: Warum die EZB ihn nicht allein bestimmt.
Die falsche Schlagzeile: EZB senkt, Kredit wird billig
Diese Schlagzeile zu den Bauzinsen habe ich in über 30 Jahren Praxis und rund 132 Mio. Euro begleitetem Transaktionsvolumen hunderte Male gehört. Sie stimmt in der Überschrift. Sie scheitert in der Rate. Denn die meisten Finanzierungen platzen nicht am Sollzins. Sie platzen an der Tilgung.
Zwei Prozent Anfangstilgung klingen harmlos. Nach zehn Jahren steht dann noch fast 80 Prozent der Schuld im Grundbuch. Wie teuer ein einzelner übersehener Posten wird, zeigt dieser Fall aus meiner Praxis: 70.887,40 Euro: Wie der Staat meinen 312-Wohnungs-Deal bombardiert.
Bei Baudarlehen kommt ein zweiter Punkt dazu. Nicht jeder Vertrag erlaubt Sondertilgungen in beliebiger Höhe. Deshalb gehört der Blick in die Bedingungen zum Zinsvergleich dazu. Wer nur auf Bauzinsen schaut, vergleicht die Hälfte. Achten Sie auch auf den Effektivzins, also den effektiven Jahreszins.
Nicht der Sollzins entscheidet, sondern die Restschuld
Bei Bauzinsen denken fast alle an den Sollzins. Rechnen Sie stattdessen die Restschuld, nicht die Senkungsmeldung. Das folgende Beispiel nutzt eine Kreditsumme von 300.000 Euro, zehn Jahre Zinsbindung und jährliche Zahlweise. Sondertilgungen bleiben außen vor. Die monatliche Rate ergibt sich aus Sollzins und anfänglicher Tilgung. Ein Bauzinsen-Rechner kann solche Szenarien schnell gegenüberstellen.
| A | 3,5 % | 2 % | 1.375 € | rund 229.600 € |
|---|---|---|---|---|
| B | 3,5 % | 3 % | 1.625 € | rund 194.400 € |
| C | 4,0 % | 2 % | 1.500 € | rund 228.000 € |
| D | 3,0 % | 3 % | 1.500 € | rund 196.800 € |
Variante C und D kosten beide 1.500 Euro im Monat. D bringt 3,0 Prozent Zins und 3 Prozent Tilgung. C bringt 4,0 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Trotzdem bleibt bei D rund 31.000 Euro weniger Schuld übrig. Bauzinsen allein sagen also wenig. Die Tilgung sagt mehr – und damit auch, wie hoch die späteren Zinskosten ausfallen.
Anschlussfinanzierung ist der Laktattest jeder Finanzierung
Beim Leistungsschwimmen zählt nicht der Startsprung. Es zählt die Laktatkurve über die ganze Strecke. Wer nach 50 Metern vorn liegt, bricht bei 400 trotzdem ein. Bei der Finanzierung ist die Anschlussfinanzierung diese Kurve.
Zehn Jahre fühlen sich lang an. In Wahrheit sind sie die halbe Strecke. Danach wird neu verhandelt, und dann gilt der Markt von 2036. Deshalb prüfen erfahrene Käufer heute drei Dinge: Zinsbindung, Forward-Darlehen und Sondertilgungsrechte. Die Zinsbindung, auch Sollzinsbindung genannt, sollte zur eigenen Planung und zur Laufzeit des Darlehens passen. Ein Forward kostet eine Prämie. Es kauft aber Planbarkeit. Wie schnell aus einem Mietvertrag ein Dauerthema wird, zeigt der Blick nach Berlin und Magdeburg: Mietrecht II: Berlin schützt die Mieter – und bei mir in Magdeburg lachen wir leise.
Wer 2021 mit 1 Prozent finanziert hat, merkt gerade, wie stark diese Kurve ausschlägt. Die Anschlussfinanzierung wird teurer, egal was die EZB verkündet. Genau deshalb sind Bauzinsen für Altdarlehen oft die unangenehmste Zahl im Haus.
Was Sie bei Bauzinsen vor dem Notartermin prüfen sollten
Vier Punkte reichen für den ersten Realitätscheck.
- Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre – passend zur geplanten Haltedauer.
- Anfangstilgung: mindestens 2, besser 3 Prozent.
- Sondertilgung: Recht und Höhe schriftlich, Grundlage ist § 489 BGB.
- Anschlussfinanzierung: heute durchrechnen, nicht in neun Jahren.
Dazu kommt der Anteil kurzer Zinsbindungen im eigenen Portfolio. Wer viele Darlehen mit fünf Jahren Laufzeit hat, trägt ein hohes Zinsänderungsrisiko. Das ist bei mehreren Objekten keine Kleinigkeit. Ein Blick in die eigene Liste lohnt sich mehr als jede Notenbankprognose.
Bauzinsen sind ein Preis auf Zeit, kein Dauerzustand. Deshalb gilt beim Verkauf derselbe Maßstab. Käufer rechnen die Anschlussfinanzierung heute mit. Wer das nicht tut, verhandelt über den falschen Hebel – wie hier beschrieben: Millionen-Deals sterben selten am Preis. Meistens an 28 Quadratmetern..
Bauzinsen werden weiter schwanken. Ihre Restschuld nicht, wenn Sie sie heute festzurren. Wer mehr über meinen Hintergrund lesen will: Über Rene Wanzlik – 30 Jahre Immobilienpraxis.
Bleibt dran, liebe Immobilienfreunde.
Herzlichst, Ihr Rene Wanzlik und Team
#Immobilien #ReneWanzlikImmobilien #Bauzinsen #Baufinanzierung #Anschlussfinanzierung
Quellen und weiterführende Links
Alle hier genannten Zahlen, Daten und weiterführenden Quellen sind direkt klickbar.
Beiträge auf wanzlik.blog
- Bauzins 2026: Warum die EZB ihn nicht allein bestimmt
- 70.887,40 Euro: Wie der Staat meinen 312-Wohnungs-Deal bombardiert
- Mietrecht II: Berlin schützt die Mieter – und bei mir in Magdeburg lachen wir leise
- Millionen-Deals sterben selten am Preis. Meistens an 28 Quadratmetern.
- Über Rene Wanzlik – 30 Jahre Immobilienpraxis
Notenbank und Zinsdaten
- EZB: Offizielle Zinssätze und Einlagensatz
- Deutsche Bundesbank: Zinssätze und Renditen am Kapitalmarkt
Amtliche Markt- und Forschungsdaten
- Destatis: Bauen und Wohnen, Baupreise und Baugenehmigungen
- BBSR: Wohnungsmarkt und Immobilienpreisbeobachtung
- ifo Institut: Bau- und Kreditklima im Geschäftsklima-Index
- IW Köln: Wohnungsbau und Finanzierungskosten
- DIW Berlin: Immobilienmarkt und Baufinanzierung
Bauzinsbarometer und Verbraucherschutz
- Interhyp: Bauzinsbarometer für die Zinsentwicklung
- Dr. Klein: Aktuelle Bauzinsen im Vergleich
- Verbraucherzentrale: Baufinanzierung und Zinsbindung
- GdW Bundesverband: Wohnungswirtschaftliche Finanzierung
Rechtliche Grundlagen
- § 488 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag
- § 489 BGB: Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
Debatte und Transparenzhinweis
- LinkedIn-Debatte: Bauzinsen und EZB-Senkung
- Transparenz: Datenstand für den EZB-Einlagensatz ist Juni 2025 (4,00 Prozent im September 2023, 2,00 Prozent im Juni 2025), für den Bauzinskorridor der Zeitraum Mitte 2025 mit einer Spanne von rund 3,3 bis 3,9 Prozent für zehnjährige Zinsbindung. Die Restschuldwerte in der Tabelle sind eigene Modellrechnungen bei 300.000 Euro Darlehen, jährlicher Zahlweise, ohne Sondertilgung und ohne Gebühren. Reale Angebote weichen durch Abschlusskosten, Beleihungsauslauf und Bonität ab.
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