Der wahre Grund warum Dich Immobilien jetzt reich machen

Alle Märkte werden beeinflusst von Angebot und Nachfrage. Viele von Euch fragen sich, wie man einfach das Angebot und die Nachfrage bei Immobilien ermitteln kann.

Dazu habe ich für Euch eine Grafik eingefügt:

Wohnungsnachfrage

Die linke Grafik zeigt Euch die Bevölkerungsentwicklung von 2014 bis 2030. Diese Grafik ist nicht so wichtig. Erkennen kann man aber, dass es uns gut geht und die m²-Wohnfläche je Person in den kommenden Jahren steigt. Das Konzentrat aus dieser Entwicklung und der erwarteten Nachfrage nach Wohnraum seht Ihr in der rechten Grafik.

Hier sieht man schön was Eure Immobilien erwarten wird bzw. wenn man eine Immobilie erwerben möchte, in welchem Gebiet man das tun sollte.

Konzentriert Euch nun auf die Flächen in der rechten Grafik die beige und blaue Farbtöne (mein Investitionsgebiet) haben. Alles andere ist eine Fläche die Ihr ab heute meidet. Solltet Ihr die Immobilie als Geldanlage besitzen und angewiesen sein diese Immobilie in den kommenden 15 Jahren zu verkaufen, dann Hände weg von den roten Flächen in der rechten Grafik. Verkauft die Immobilie und kauft dort nicht. Eigentümer die ein Eigenheim, Eigentumswohnung oder auch Industrieobjekte in der Gegend haben, werden schwere Verkaufsverhandlungen haben. Die Interessentenanzahl wird gering sein. Der Verkaufspreis wird unter Druck geraten. Freude und ein gutes Gefühl wird selten vor einem Notartermin herrschen.

Warum ist das so? Die Angebote an Immobilie werden nicht auf genügend Nachfrage treffen. Sie sollten sich das so vorstellen, wie derzeit mit Dieselfahrzeugen. Ist die Abwärtsspirale erst einmal da, wird sie sich steigern und wird überproportional an dem Wert Deiner Immobilie nagen. Ändern kann das in dem Fall z.B. ein nahes, neu errichtetes Logistikzentrum z.B. von Amazon (die wahrscheinlich in der Gegend billige Arbeitskräfte finden).  Das wäre aber Zufall. Start-Ups, Software- oder Biotechnolgiefirmen werden diese Gegend meiden, weil sie in der Gegend keine Fachkräfte halten können, geschweige diese Fachkräfte finden.

Kommen wir zu dem anderen, interessanten Bereich (mein Investitionsgebiet).

Hier wird in den kommenden 15 Jahren die Nachfrage groß/zu groß sein für das Angebot. Eine Immobilie hier zu kaufen ist richtig. Die Mieten werden steigen, weil nicht der entsprechende Wohnraum geliefert werden kann. Die Frequenz der Besichtigungen und  Interessenten sind höher und fördern den Preisanstieg.

Kaufe in Deutschland in Städten über 200.000 Einwohner! Du siehst in den roten Flächen Inseln die beige oder blau sind. Dort sind diese Städte. Oft sind diese Städte deswegen lukrative, weil dort eine hohe Rendite zu erzielen ist. Diese hohe Rendite hilft Dir, solltest Du die Immobilie z.B. finanzieren, einen Überschuss zu erzielen.

Es wird in den kommenden 15 Jahren Probleme geben, in den blauen Gebieten die Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen. Die Nachfragesteigerung von teilweise 20 Prozent in den kommenden Jahren wird durch  Neubau und Umwandlung von z.B. Gewerbe- in Wohnraum nicht abgefedert. Deswegen werden die Mieten weiterhin steigen, die Immobilien werden in den favorisierten Gebieten nicht an Wert verlieren.

Solltest Du also jetzt für einen vernünftig recherchierten Preis eine von dem Alteigentümer  gut gemanagte Immobilie kaufen, dann wirst Du viel Erfolg haben mit Deiner Investition. Achte aber dabei bitte immer noch auf geringe Kaufnebenkosten, eine saubere Vertragslage und eine sinnvolle Finanzierung.

Wann sollte ich was planen mit meiner Immobilie

Solltest Du in meinem Investitionsgebiet schon eine Immobilie haben, dann pflege Deine Immobilie (linke Grafik/Instandhaltung) und schaue, das Du zu dem Zeitpunkt an dem Du verkaufen oder Deine Immobilie übergeben möchtest, alles auf Kante hast. Denn dann musst Du ein Schmuckstück liefern.

Die Mietpreise werden nicht aufhören zu steigen oder vielleicht sogar zu sinken. Diesen Trend kann nur eine massive Ausweitung des Wohnungsbaus helfen, damit die Angebotsmasse so groß wird, dass die Nachfrager sich die Wohnungen aussuchen können. Dann plötzlich merken die Vermieter, dass sie im Nachteil sind, und Mieten senken müssen. In meinem Investitionsgebiet sehe ich das nicht.

Auch in den nächsten ein oder zwei Jahren wird es am Wohnungsmarkt noch schlimmer werden. Denn Aussagen über die Zahl genehmigter neuer Wohnungen bieten einen Ausblick darüber, wie viele Wohnungen in ein oder zwei Jahren tatsächlich neu gebaut werden.

Baugenehmigungen nehmen ab

Um das Dilemma zu erklären, was da auf uns zukommt folgende Statistik:Die Zinsen sind jetzt niedrig. Die Mieten steigen. Warum also nehmen die Baugenehmigungen nicht zu? Meines Erachtens fehlen Arbeitskräfte und Fachpersonal den deutschen Bauboom vollends zu entfachen. Versuche doch mal in Ballungszentren einen guten Handwerker zu organisieren. In z.B. Berlin wird es sehr schwierig, wie ich es aus eigener Erfahrung weiß. Handwerker suchen sich heute wieder ihre Aufträge aus. Preisverhandlungen sind oft das falsche Signal bei Handwerkern derzeit. Selbst wenn man einen Handwerker vertraglich gebunden hat, bedeutet das nicht, dass er auch pünktlich kommt und schon gar nicht das er sich an den Vertrag  hält. Der Handwerker 2017 ist König.

Wo sind aber solche begehrten Handwerksleistungen gespeichert? Wo kann ich diese Handwerksleistungen heute einkaufen und komme sogar an die fertigen Leistungen dieser Handwerker? Ich bekomme das alles in Bestandsimmobilien. Dort sind diese Leistungen konserviert. Teilweise und je nach Lage ist der Kostenanteil an Handwerksleistungen in einer Immobilie bei 30 bis 60 Prozent. Wenn ich also in einem gefragten Gebiet eine Immobilie erwerbe, die schon erbaut ist, habe ich derzeit auch noch die Möglichkeit von steigenden Handwerkspreisen zu profitieren.

Notizen

Infolge der guten Auftrags- und Umsatzlage, die für die Kunden vielfach bereits längere Wartezeiten für Handwerksleistungen bedeuten, stiegen zuletzt auch die Angebotspreise. So ließen sich höhere Preise durchsetzen, um beispielsweise gestiegene Lohnkosten (Stichwort: höherer Mindestlohn) oder andere zusätzliche Belastungen wie höhere Stromkosten auszugleichen. Entsprechend haben 43 %  der Handwerker Preissteigerungen durchgeführt. Das ist ein deutlich höherer Wert als im Vorjahr (36 % Prozent). Insbesondere im Ausbaugewerbe haben viele Betriebe ihre Preise angezogen (Quelle Creditreform).

Die Nummer 1 warum du jetzt eine Immobilie haben musst, ist die Nachfrage nach Immobilien. Da diese Nachfrage in den kommenden Jahren in meinen favorisierten Gebieten nicht gestillt wird, macht der Markt was er dann immer tut, er erhöht den Preis, um die Nachfrage zu reduzieren.

Euer Rene Wanzlik

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